¿A NOMBRE DE QUIEN PONGO LA CASA?

En Florida hay varias formas legales de tener el título de una propiedad. La que elijas determinará quién puede tomar decisiones sobre la vivienda, cómo se distribuye la casa, los pagos de impuestos a la propiedad e incluso, cómo se podría heredar.

 

Por: Edda Pujadas

 

En medio de la emoción y los trámites de comprar una casa, hay una pregunta crucial que no nos parece importante hasta que la Compañía de Título encargada de hacer el cierre necesita saberlo: ¿Cómo quieres poner el título de tu nueva propiedad?

 

Este momento suele llegar poco después de firmar el contrato de compra, cuando la Compañía de Título empieza a preparar la documentación necesaria para el cierre. La verdad es que no hay una respuesta única, ya que la forma en que pongas el título de tu casa es una decisión muy personal que depende tanto de tu situación actual como de tus objetivos futuros.

 

Elegir la forma de titularidad adecuada incidirá en quién podrá tomar decisiones o no sobre la propiedad, cómo se distribuye la casa, los pagos de impuestos y las excepciones tributarias para las que podrá calificar y además puede evitarte a ti y a los tuyos gastos innecesarios en procesos legales posteriores, como la sucesión, conocido en inglés como “probate”.

 

En Florida, existen varias maneras legales de tener el título de una propiedad y cada una tiene implicaciones diversas. Empecemos por las más tradicionales que son: Propiedad Exclusiva (en inglés, Sole Ownership), en la que, si compras la casa a tu nombre solamente, será 100% tuya. Sin embargo, si no dejas un testamento o no estableces un fideicomiso, cuando fallezcas la propiedad deberá pasar por un proceso de sucesión que puede ser largo, costoso y estresante para tus herederos.

 

Luego está la Tenencia en común (Tenancy in Common, en inglés), la cual es ideal cuando dos o más personas compran un inmueble juntas, pero no necesariamente en partes iguales. Cada dueño puede tener un porcentaje distinto. Si uno fallece, su porcentaje no pasa automáticamente al otro dueño, sino que va a los herederos que ese socio haya designado en su testamento o de acuerdo a lo que la ley determine si no hay testamento.

 

Otra de las formas más comunes es Copropiedad Conjunta con Derecho de Supervivencia (Joint Tenancy with Right of Survivorship, por su nombre en inglés). En este caso, todos los propietarios tienen partes iguales y si uno de ellos muere, su porción pasa automáticamente a los propietarios sobrevivientes. Esta opción es muy común entre parejas, hermanos o amigos que desean asegurarse de que la propiedad quede en manos del otro sin trámites judiciales.

 

Tenencia por la Totalidad (en inglés, Tenancy by the Entirety), está reservada exclusivamente para matrimonios legales. Aquí, la casa no pertenece a cada cónyuge individualmente, sino al matrimonio como una sola unidad. Si uno muere, el otro automáticamente hereda toda la propiedad, sin necesidad de pasar por un tribunal. Igualmente, ofrece protección extra contra deudas personales de cada uno de los esposos.

 

Además de estas formas tradicionales, existen otras figuras de titularidad menos frecuentes, pero muy efectivas para inversionistas que no compran la propiedad para vivir en ella, sino para ponerla a la renta y que desean tener responsabilidad limitada sobre la misma y también para quienes buscan planificar su herencia de forma inteligente.

 

Crear una Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC, por sus iniciales en inglés) y luego colocar el título de la propiedad a comprar bajo esa empresa es la alternativa más usada por inversionistas. Poner el inmueble a nombre de una LLC permite proteger los activos, facilita la transmisión de bienes y ofrece beneficios fiscales.

 

Puede ser una excelente estrategia si tienes varias propiedades y quieres minimizar riesgos legales, sin embargo, también debes saber que no podrás gozar de las excepciones tributarias relativas a los impuestos a la propiedad y el valor taxable del inmueble irá aumentado más que si está fuese tu vivienda principal.

 

Una opción muy popular en Florida en la Escritura Lady Bird (Lady Bird Deed, en inglés) que permite que sigas siendo el dueño de la propiedad en todos los sentidos, lo que quiere decir que puedes venderla, hipotecarla o alquilarla sin permiso de nadie, pero al fallecer, la casa pasa automáticamente a los beneficiarios que designaste, sin necesidad de hacer sucesión. No pierdes control en vida, ni tienes que hacer un testamento para ello.

 

La Escritura de Usufructo Vitalicio (Life Estate Deed, por su nombre en inglés), es similar al Lady Bird, pero con menos flexibilidad. Aunque te permite vivir en la casa hasta tu fallecimiento, no puedes venderla ni tomar decisiones importantes sin el consentimiento de los beneficiarios. Es una opción viable, pero menos práctica si quieres conservar libertad total sobre tu propiedad.

 

Finalmente, tenemos Fideicomiso en Vida (Living Trust o Revocable Trust). Bajo esta figura, transfieres el título de tu casa a un fideicomiso que controlas tú mismo. Mientras estés vivo, puedes hacer lo que quieras con la propiedad y cuando falleces, la casa pasa directamente a tus herederos, sin necesidad de un proceso legal. Es ideal para familias con varios inmuebles que quieren mantener privacidad sobre sus bienes y tener control sobre los aspectos sucesorales.

 

En resumen, cada forma de titularidad sobre una propiedad tiene ventajas y desventajas y elegir la adecuada para cada familia y para cada situación puede marcar la diferencia entre un proceso sencillo o muchísimos años de papeleo, estrés y altos costos legales, administrativos y tributarios.

 

Así que antes de saber a nombre de quién pones la casa, debes asesórate con abogado de Real Estate (que generalmente son parte de la Compañía de Título que lleva el cierre) y consultarlo con tu contador. Ellos podrán evaluar tu situación específica y darte una opinión profesional sobre la mejor opción de acuerdo a tus necesidades presentes y futuras, pues tu casa no es solo un lugar donde vivir, también es una parte fundamental de tu legado y tomarte el tiempo para estructurarla correctamente hoy puede ser uno de los regalos más valiosos que le dejes a tu familia mañana.