AUMENTA EL NUMERO DE INQUILINOS EN ESTADOS UNIDOS

Mas de 43,7 millones de hogares viven en alquiler en todo el país. Doral presenta un aumento de 72,7 % en la cantidad de inquilinos.

 

Por: Edda Pujadas

 

El alquiler en Estados Unidos se encuentra en el nivel más alto en medio siglo, con un total de 43,7 millones de hogares que viven en alquiler y el condado de Miami-Dade cuenta con cinco códigos postales en los que las personas que viven rentadas superan al número de propietarios de vivienda.

Así se desprende de un estudio realizado por RentCafe.com, sitio web dedicado a la búsqueda de apartamentos en renta a nivel nacional que basa su investigación en un análisis en profundidad del mercado inmobiliario, en el que se tomaron en consideración los códigos postales de las 50 ciudades más grandes de Estados Unidos.

De esta forma, se lograron identificar 101 códigos postales que se convirtieron en una población mayoritaria de inquilinos en la última década. De estos 101 códigos postales, el condado de Miami-Dade tiene cinco áreas donde los residentes que están rentados superan significativamente al número de personas que viven en su propia casa.

El mayor ejemplo es el código postal 33132 en el centro de Miami que es el segundo código postal de inquilinos de más rápido crecimiento en todo el país, experimentado un aumento de 173,3% en la última década y que comprende, entre otras, las zonas de Bayshore Dr y Biscayne Boulevard, sitios caracterizados por modernos y lujosos edificios, donde la renta de una apartamento de 3 habitaciones y 2 baños puede ir desde los $4,000 hasta $12,000 al mes, dependiendo de la exclusividad del condominio.

Con un aumento del 72,7% en la cantidad de inquilinos, el 33178 de Doral se convirtió en el código postal número seis de la lista de los 101 códigos postales con mayor cantidad de inquilinos. El estudio evidencia que, el número de personas viviendo como inquilinos en apartamentos aumentó de casi 15,600 a 26,900.

Otro código postal de Miami que alcanzó records en la mayoría de inquilinos se divide entre Doral y Fontainebleau es el 33172, gracias a un aumento del 35,6% en la población de inquilinos. Le siguen los códigos postales  33147 de la ciudad de Miami en la zona de West Little River, el 33161 de North Miami y 33129 de Coral Way.

… Y LOS PRECIOS

Al principio fueron los efectos de movilización de personas del norte del país hacía el Sur de la Florida que se inició tras la pandemia del COVID 19 y ahora el incremento de los interés que ha hecho que no todas las personas califiquen para un préstamo hipotecario y tengan que vivir rentados, lo cierto es que, en los últimos 12 meses, tenemos sectores del condado Miami-Dade en los que la renta ha aumentado entre un 25% y un 40%, que es un paso mucho más acelerado que en el resto del país.

Doral es una de las ciudades donde el incremento ha sido uno de los más altos en el último año. La renta de una vivienda de 3 habitaciones y 2 baños en nuestra ciudad, aumentó en más de un 33%, esto quiere decir que quien antes pagaba $2,000 dólares al mes por un apartamento de este tipo, hoy pagan entre $2,800 y $3,000 dólares mensuales.

Junto con Doral, los alquileres en Brickell y la zona de la playa también están entre los que mayor incremento tuvieron en el último año. Un apartamento en Brickell de 2 habitaciones y 2 baños, se rentaba entre $2,500 y $2,600 dólares al mes, hoy en día es difícil conseguir alguna renta en la zona por menos de $3,800 mensuales.

Este incremento no sólo se ha convertido en uno de los temas más preocupantes para los residentes de Miami-Dade durante todo el año 2022, sino que la situación tienden a mantenerse con un incremento estimado del 10% mensual durante los próximos cinco años, debido a que la inflación ha complicado la situación a los propietarios de viviendas.

Los propietarios han tenido que enfrentar el impacto de la inflación en sus pagos mensuales de asociación, seguro e impuestos a la propiedad. Según la Oficina del Tasador de Propiedades, el estimado del valor imponible a las propiedades en el condado de Miami Dade para el año 2022 es de $372,3 mil millones de dólares, lo que implica un aumento de más de $34 mil millones de dólares (10.2%) en comparación con el año 2021.

Las pólizas de seguro también han sido un gasto importante para los dueños de propiedades, quienes han sufrido un aumento de más del 40%, a lo que se le suma que son muchas las aseguradoras que ya no prestan servicios en la Florida, limitando las opciones para quienes necesitan un seguro para su casa.

Las asociaciones de condominio y de propietarios han sufrido la inflación en el incremento de sus gastos operativos, pero además han tenido que tomar medidas más estrictas en cuanto a mantenimiento y las reparaciones después del derrumbe de Champlain Towers South, llevando a un alza en los pagos mensuales y a la asignación de cuotas especiales.

En resumen, en una comparación de los últimos 12 meses (Diciembre 2021-Noviembre 2022) vemos un aumento constante de renta en las propiedades de 3 habitaciones y 2 baños en el condado de Miami-Dade, tiempo durante el cual sólo en los meses de Agosto y Septiembre del 2022 se presentó una leve disminución.

En Octubre del 2022, aumentó de nuevo, llegando a su nivel más alto de $4,344 dólares al mes en este mes de Noviembre, lo que hace difícil predecir una disminución cercana en los precios de los alquileres.