El mercado inmobiliario sigue activo para el 2022
Se espera que, para el inicio del 2022, los intereses se mantengan por debajo de la inflación, por lo que seguirá siendo un buen momento para comprar.
Por: Edda Pujadas
Los interés de los prestamos hipotecarios manteniéndose por debajo de la inflación, la escasez de inventario, el aumento poblacional del Sur de la Florida, así como sus beneficios tributarios, tecnológicos y climáticos harán que iniciemos el 2022 con un sector inmobiliario muy activo.
Así lo asegura Ernesto Vega, fundador y presidente de una de las empresas de Real Estate más importantes del Sur de la Florida, Canvas Real Estate y quien cuenta con una basta experiencia en el mercado de bienes y raíces. Vega señala que la inflación se estará ubicando, para finales de este año, entre 4.5% y 5%, mientras que las tasas de interés para préstamos hipotecarios seguirán rodando entre 3% y 3.5%, así que, prácticamente, nos están regalando el dinero y esto hace que la gente compre y siga comprando.
“La apreciación de las propiedades para el 2022 se estima entre 15% y 17%, pero hagamos un ejemplo cauteloso, basándonos en un 10% de apreciación anual , lo cual significa que la casa que usted compró en $400 mil dólares, en cinco años costará $600 mil dólares. Qué otra inversión podemos hacer que nos deje un retorno de inversión de $200 mil dólares? A esto habría que agregarle que para comprar la propiedad usted no pagó la casa completa, pues pudo haber dado un monto tan bajo de inicial como el 3.5%”, comenta Vega.
ESCASEZ DE INVENTARIO
Para explicar los otros factores que mantendrán activo el mercado inmobiliario durante el 2022, Vega hace un análisis de lo que ha venido pasando durante este año. “En la Florida entramos al 2021 con un crecimiento poblacional acelerado porque pudimos abrir y mantenernos abiertos tras la cuarentena rápidamente, lo que nos trajo mucha gente del norte, especialmente de Nueva York y de Boston”.
Indica que también hubo una migración tecnológica de compañías que movieron sus oficinas corporativas, por ejemplo, de California a Miami. “Un total de seis empresas de Manhattan se mudaron a Brickell, al igual que una de Toronto y Microsoft está trasladando una oficina corporativa ubicada en Palo Alto, también en Brickell”.
Hay que tomar en cuenta que cada compañía trae de 100 a 200 empleados con salarios entre $200 mil y $300 mil dólares anuales, calificados para comprar y a quienes los precios que a nosotros nos parecen altísimos, ellos los consideran una regalía. Esto ha hecho que el inventario de propiedades se siga manteniendo bajo.
Y es que hay que tomar en cuenta el gran diferencial de precio. En el sector de los condominios nuevos, por ejemplo, un condominio en Brickell cuesta entre $1,000 y $1,500 dólares el pie cuadrado, mientras que, en Toronto, donde, además, el frío limita mucho las actividades diarias, cuesta unos $3,000 dólares el pie cuadrado.
Más allá de su clima, uno de los mayores atractivos de la Florida son sus beneficios fiscales. “Para llevarlo a números, una persona con un ingreso anual de 1 millón 50 mil dólares esta tributando en Nueva York al 62%, mientras que en Florida lo está al haciendo al 35%, es decir que se queda con 27% más mudándose a Florida”.
“A pesar de que, entre Agosto y Septiembre la disponibilidad de casas subió un poco, fue absorbida inmediatamente y estamos de nuevo con inventario para tan solo mes y medio. Para que las propiedades dejen de subir de precio en el Sur de la Florida tenemos que pasar a 10 meses de inventario, es decir, de mil 500 viviendas a la venta a 10 mil 500 casas en venta”, agrega.
La escasez de inventario también ha hecho que las rentas suban a un paso más acelerado aún, pues en los últimos tres meses han aumentado en un 20% y en sectores tan codiciados como Doral, se espera un incremento aun mayor porque también hay un déficit de propiedades disponibles para alquilar.
CONSTRUCCIONES NUEVAS
Otro de los factores manifestados por Ernesto Vega es que los constructores aguantaron la fabricación de desarrollos por un tiempo y sólo se edificaron 5 millones de propiedades nuevas, sin embargo, se crearon 12 millones de nuevos hogares en todo el país (matrimonios, divorcios, hijos que se fueron de casa, por ejemplo), lo que hace que tengamos un déficit de 7 millones de viviendas.
Es importante entender que el estado de la Florida sólo tiene entre 27 y 25 millas de ancho y no hay tanta tierra para seguir construyendo, de hecho, lo único que se va a construir son condominios porque se puede aprovechar el espacio vertical. Además, si un constructor compra un terreno, mientras obtiene la permisología y construye se tarda, por lo menos dos años en salir a vender estas propiedades.
COMPRADORES Y VENDEDORES
En relación al comportamiento de los compradores y vendedores, Vega señala que la generación de los “Millennials” (por su denominación en inglés), que se había tardado en abordar el mercado inmobiliario, han despertado y han salido a comprar casas, mientras que los “Boomers” (igualmente, por su nombre en inglés) no están vendiendo porque tienen mucha plusvalía sobre sus casas y están, de hecho, usando esa plusvalía para comprar más propiedades.
“Luego tenemos a la generación Z”, comenta Vega, “que ya los mayores rondan los 25 años y están educados en internet. La mayoría de ellos, está entrando al mercado como inversionistas, comprando propiedades de las que puedan obtener una ganancia y se les revalorice en el tiempo”.
La generación X, por su parte, está en su mejor momento laboral. Tienen más estabilidad y mejores salarios, así que ahora quieren vivir mejor, comprar casas más grandes, adquirir propiedades vacacionales o de inversión, así que también están saliendo al mercado a la caza de una buena oportunidad.
EJECUCIONES HIPOTECARIAS
Mucho se habló de que, cuando las personas tuvieran que volver a pagar sus hipotecas tras la pandemia, saldrían propiedades al mercado por ejecución hipotecaria, pero esto no está sucediendo. “En todo el país tenemos sólo 6 millones de personas que no están al día con sus hipotecas, pero dentro de este número hay un millón que no está asociado con la crisis del COVID 19, pues anualmente éste el promedio de préstamos que no son pagados a tiempo”.
“De esta cantidad de prestamos atrasados, los deudores han tenido oportunidades y facilidades para ponerse al día y sólo quedan 1.5 de personas sin pagar (que incluyen el millón anual) y que además tienen entre 30% y 40% de plusvalía en sus propiedades, así que están analizando opciones como el refinanciamiento”.
Si el refinanciamiento no es una opción, porque los deudores no tienen o no han conseguido trabajo (lo cual es muy difícil en estos momentos que todo el mundo esta buscando empleados y hay más trabajo que trabajadores), después de tres meses de desempleo, el gobierno te ofrece asistencia para refinanciar la propiedad. “Obviamente, este escenario es muy diferente al de la crisis del 2009, cuando fueron 12 millones de personas las que dejaron de pagar sus préstamos hipotecarios”.
PRIMEROS COMPRADORES
Qué hacer ante el drama de los primeros compradores? Quieren comprar su primera casa, pero no califican para comprar una propiedad en el sitio donde quieren vivir? No les aceptan ninguna oferta con una inicial baja?, la respuesta de Ernesto Vega ante esta inquietud es sencilla, “compra tu segunda casa”.
“Si tus calificaciones monetarias y crediticias no te alcanzan para comprar una casa en el sitio donde quieres vivir, invierte en una propiedad en otra zona que cueste menos y que puedas poner a la renta. Seguramente, que con ese pago de renta vas a poder mantener tu nivel de vida, en el lugar que te gusta, sin perder tu capital”.
DORAL: TIERRA CODICIADA
Doral es una ciudad que va a tener mucha apreciación en el 2022 porque todo es nuevo y tiene de todo, campo laboral, bancos, escuelas, parques, restaurantes, tiendas, centros de entretenimiento, así que es de gran atractivo para las empresas que busquen darle un buen nivel de vida a sus trabajadores.
Hasta ahora, hay dos proyectos nuevos que vienen a Doral y sus adyacencias, ambos son de comunidades de renta. Uno de ellos es de la constructora Terra, cerca de la 25 calle al lado oeste de la autopista Turnpike donde se harán 400 unidades de renta, con una amplia área comercio en la planta baja.
El otro quedará en la ciudad de Sweetwater, al lado este de la Turnpike y serán entre 400 y 600 apartamentos disponibles para la renta, también con un amplio sector comercial abajo, lo cual le dará mucha vida y movimiento a esa zona.