Exitoso foro para analizar el mercado de real estate en Doral

 

Por: Edda Pujadas

 

Nuevos proyectos, actualizaciones sobre leyes y códigos que impactan el mercado inmobiliario de la ciudad de Doral, así como las necesidades de inventario y de hacer más accesible la vivienda, fueron algunos de los temas analizados en el Foro de Real Estate, realizado por Doral Family Journal en conjunto con Miami Dade College West Campus.

El evento estuvo moderado por la alcaldesa de la ciudad de Doral, Christi Fraga, en el que participaron panelistas como Julián Pérez, planificador urbano y economista con más de 40 años de experiencia y quien ha participado activamente en el desarrollo de Doral, así como los abogados de Real Estate, Albert D. Rey con 33 años en el sector y Hugo García, abogado de litigios, especialista en resolver conflictos entre compradores y vendedores.

Igualmente, estuvieron en el panel Ligia Lugo, broker de LG Luxury Realty con más de 20 años en el sector inmobiliario, junto con George Álvarez, mortgage broker, quien ha trabajado en el área financiera por muchos años, ofreciendo opciones de crédito tanto para primeros compradores como para inversionistas.

Una de las partes más interesantes de este evento fue la información relativa al futuro de los terrenos donde se ubicaba la sede de Carnival Cruise, en la 3655 NW con 87 avenida de Doral, los cuales fueron vendidos recientemente y aunque aún se desconoce el nuevo proyecto a construir, la alcaldesa Fraga fue contundente al señalar que deberá ser consistente con el Master Plan de la ciudad y estar acorde al componente de uso mixto (residencial y comercial) de la zona.

Aunque también se hizo referencia al nuevo desarrollo para adultos mayores que podría venir para Doral, la alcaldesa aclaró que aun no hay ninguna aplicación sometida en la ciudad porque, al paracer, aún están en conversaciones con el condado de Miami Dade.

Durante su intervención, la alcaldesa Fraga expresó que este evento es sumamente importante para informar sobre el crecimiento y los cambios legislativos en el mercado de Real Estate. “Doral está en el epicentro de un re-desarrollo, pues se están empezando a utilizar propiedades que han sido calificadas como sub-utilizadas para maximizar el potencial del terreno y construir viviendas asequibles (workforce housing, por su nombre en inglés) de acuerdo a la ley SB102”.

“Yo considero que la Ley del Senado SB102, fue hecha con muy buenas intenciones, ahora, no creo que impacte a nuestra comunidad beneficiosamente. En Doral no hacía falta incentivar más desarrollo, ya lo teníamos orgánicamente y en nuestro código teníamos incentivos para  workforce housing de una forma responsable y controlada”, agrego la alcaldesa Christi Fraga.

Señaló que esta ley elimina a los gobiernos locales el control o las regulaciones que puedan establecer en este tipo de zonificación. “Básicamente, no podemos adoptar o mantener leyes, ordenanzas, reglas u otras medidas, como aprobación o rechazo de proyectos para construcción”, explica Fraga.

De acuerdo a lo explicado, y basándose en esta ley, cualquier desarrollador puede encontrar un terreno, zonificado como comercial, industrial o de uso mixto y construir hasta la máxima densidad que permite la ciudad (35 unidades por acre), siempre y cuando el 40% esté destinado al programa de vivienda asequible.

“El problema es que le quita autoridad a la Ciudad y esto puede traer un desbalance a la visión que se ha estudiado ya analizado en el Concejo Municipal. Podemos escuchar propuestas para mejorar nuestra propia póliza de vivienda asequible, pero manteniendo la visión de planificación que ya hemos establecido”.

“De la forma que actúa la SB102 es que permite que, en cualquier zonificación industrial pueden ponerme un edificio residencial y esto no siempre es adecuado ni compatible con el área, porque no hay escuelas, ni los servicios públicos necesarios.”, por ejemplo.

Julián Pérez, quien durante sus años como director de Zonificación y Planificación de la Ciudad de Doral, participó activamente en el diseño urbanístico de nuestra ciudad, señaló: “no entiendo cómo vamos a construir casas en zonas industriales, a vivir en zonas industriales con riesgo de contaminaciones?”

Pérez sostiene que la ley SB102 no es compatible con el desarrollo urbano de Doral y que tampoco tiene sentido estratégico estar eliminando zonas industriales, porque son precisamente las empresas las que generan fuentes de trabajo e impulsan el desarrollo económico y comercial de una región.

“Esta ley no es la forma correcta de solucionar la falta de inventario que, no es un problema local… es una situación a nivel nacional, pues tenemos un déficit de $4.2 millones de vivienda en todo Estados Unidos, pero antes de implementar lo primero que hay que hacer es planificar, no se pueden ejecutar desarrollos sin la adecuada revisión y actualización de los códigos y planes maestros de cada ciudad”.

Como planificador urbano, Pérez considera que la verdadera forma de mitigar el problema de déficit de viviendas y de asequibilidad a las mismas, es analizar la conectividad del transporte para que podamos aprovechar las áreas más distantes e integrar la tecnología al desarrollo urbanos de las ciudades.

Para el abogado de Real Estate, Albert D. Rey el problema de la falta de inventario también está relacionado con la escasez de construcciones nuevas por la falta de terrenos disponibles. “Es que, de un lado tenemos a los Everglades y del otro la costa, lo que nos deja limitados en este aspecto.”

“Creo que es necesaria una actualización de códigos y también tomar en cuenta que necesitamos construir para cubrir más densidad poblacional, lo cual no podemos lograrlo, al edificar casas unifamiliares o townhouses.”, agregó Albert D. Rey.

Albert D. Rey también hizo referencia a uno de los temas que más afecta al sector inmobiliario que son los intereses hipotecarios. “La verdad es que nos mal acostumbramos a los intereses de los años post-pandemia que son completamente irreales. Históricamente, desde 1971, el promedio de la tasa de interés se ubica en 7.74%”.

Este punto fue apoyado por el también panelista, George Álvarez, quien como experimentado financista manifestó que, efectivamente, los intereses no han bajado como se esperaba a principios de año, pero explicó que siempre está la opción de re-financiar si hay una disminución de la tasa. “Es muy importante asegurar el precio de compra porque si los intereses bajan, habrá más personas calificadas para comprar y las propiedades subieran de precio de nuevo.”.

Ligia Lugo, agente de bienes y raíces agregó a este punto, que Miami se ha convertido en una gran ciudad en la que se mueve mucho dinero debido a la afluencia de personas de otros países y estados que ven en nuestra zona una importante oportunidad. “Por eso no es lógico esperar que los precios de las casas o los intereses bajen, el mejor momento para comprar es cuando la persona esté calificada financiera y crediticiamente para hacerlo”.

El abogado Hugo García estuvo explicando algunas novedades en la ley que pueden estar impactando el mercado de Real Estate, como los cambios en los pagos de comisiones a los agentes y también hizo mención al tema de los seguros, cuyos aumentos han incidido enormemente en el incremento de las asociaciones de condominio, por lo que considera que es importante impulsar medidas para mitigar esta situación.