Para construir viviendas con valores asequibles, la Ley SB 102 podría cambiar la zonificación de Doral
Si un desarrollador planea hacer 40% de viviendas de uso asequible puede disponer de los terrenos comerciales, industriales o de uso mixto sin que sea necesaria la aprobación de la Ciudad de Doral
Edda Pujadas, @Edda.Realty
“La idea de tener un gobierno local es que éste represente a los residentes y defienda las características de la comunidad, así como la visión a futuro que tenemos de nuestra ciudad”.
Con esta frase, la alcaldesa de la Ciudad de Doral, Christi Fraga, manifestó su inconformidad con la Ley del Senado 102, pues restringe a las alcaldías, el derecho de tomar decisiones y elimina cualquier autoridad sobre el uso de los terrenos zonificados como comerciales, industriales o de uso mixto, que pudiesen utilizarse para la construcción de viviendas de renta asequible.
“Esta ley elimina a los gobiernos locales el control o las regulaciones que podamos establecer en este tipo de zonificación. Básicamente, no podemos adoptar o mantener leyes, ordenanzas, reglas u otras medidas, como aprobación o rechazo de proyectos para construcción.”, explica Fraga.
De acuerdo a lo explicado por la alcaldesa de Doral, basándose en esta ley, cualquier desarrollador puede encontrar un terreno, zonificado como comercial, industrial o de uso mixto y construir hasta la máxima densidad que permite la ciudad (35 unidades por acre), siempre y cuando el 40% esté destinado al programa de vivienda asequible (Workforce Housing Development Program, por su nombre en inglés).
En el caso de Miami-Dade, el programa de vivienda asequible proporciona bonos de densidad y otros incentivos para los desarrolladores que construyan hogares para la fuerza laboral. La fuerza laboral se define como familias cuyos ingresos se encuentran entre el 60% y el 140% del ingreso medio del área del condado y es ajustado de acuerdo al tamaño de la familia.
Fraga aclaró que esta ley no incluye a las áreas que ya están clasificadas como residenciales, porque la idea con que se propuso esta legislatura es para apoyar la implementación del programa de vivienda asequible, a través de la posibilidad de utilización de una mayor cantidad de tierras.
“Yo entiendo que el Senado de la Florida promulgó esta ley para ayudar a las personas más necesitadas a enfrentar la crisis de vivienda asequible que atraviesa el condado de Miami-Dade, pero en realidad, han limitado nuestra autoridad como gobierno local y para nosotros es muy importante, por ejemplo, preservar y proteger las áreas industriales, que son una base de impuestos muy importantes”, explicó la alcaldesa.
Fraga señala que, un constructor puede comprar un almacén o galpón en un área industrial y no tiene que venir a la alcaldía a pedir aprobación. Administrativamente, tiene derecho a fabricar viviendas residenciales, siempre que el 40% de ellas estén destinadas al programa de vivienda asequible. “La Ciudad de Doral no tiene ningún derecho a negarle el permiso”.
CS/SB 102: HOUSING (VIVIENDA)
La Ley del Senado de la Florida 102 realiza varios cambios y adiciones a los programas y políticas relacionados con la vivienda asequible tanto a nivel estatal como local. Gran parte del proyecto de ley involucra a la Corporación de Financiamiento de la Vivienda de Florida (FHFC, por sus siglas en inglés).
La FHFC es una entidad público-privada que administra los dos programas de vivienda asequible más grandes del estado de la Florida, que son el Programa de Préstamo de Incentivo para Apartamento Estatal (SAIL, por sus iniciales en inglés) y el Programa de Asociación de Iniciativas Estatales de Vivienda (SHIP, igualmente por sus iniciales en inglés).
Esta ley prevalece sobre los requisitos de los gobiernos locales con respecto a la zonificación, la densidad y la altura para permitir el desarrollo racionalizado de viviendas de alquiler multifamiliar asequibles en áreas zonificadas como comerciales, industriales y de uso mixto bajo ciertas circunstancias.
Igualmente, elimina la disposición de la ley actual que permite a los gobiernos locales imponer el control de alquileres en determinadas circunstancias de emergencia, anulando por completo las ordenanzas de control de alquileres. Requiere, también, que los condados y ciudades actualicen y publiquen electrónicamente el inventario de propiedades públicas que pueden ser apropiadas para el desarrollo de viviendas asequibles.
Autoriza a la FHFC, a través de un contrato con la Coalición de Vivienda de la Florida, a brindar asistencia técnica a los entes municipales para facilitar el uso o arrendamiento de propiedades municipales o del condado con fines de vivienda asequible y exige a los gobiernos locales mantengan una política pública escrita que describa los procedimientos para acelerar los permisos de construcción y las órdenes de desarrollo para proyectos de vivienda asequible.
La Ley 102 también ofrece beneficios tributarios a los desarrolladores que se apeguen al programa de vivienda asequible. Por ejemplo, una exención de impuestos ad valorem que se aplica a las unidades de renta restringida dentro de desarrollos recientemente construidos o sustancialmente rehabilitados que reservan al menos 70 unidades para viviendas asequibles para familias que ganan el 120% del ingreso medio del área o menos.
De la misma forma, autoriza a los condados y municipios a ofrecer, a través de una ordenanza, una exención de impuestos ad valorem a los propietarios que dedican unidades para viviendas asequibles para hogares que ganan el 60% del ingreso medio del área o menos.
Estas disposiciones fueron aprobadas por el gobernador de la Florida, Ron De Santis y entrarán en vigencia el 1ero. de julio del 2023.
Pueden consultar más sobre esta ley en la página web del Senado de la Florida: https://www.flsenate.gov/Committees/BillSummaries/2023/html/3068.