¿Qué es un fondo de reserva en condominios?

Si su casa o apartamento se encuentra dentro de una asociación de propietarios o de un condominio, es importante que las cuentas de reserva tengan, al menos un 10% del ingreso total reflejado en el presupuesto anual.

Por: Edda Pujadas

Si usted está en el proceso de comprar una propiedad, especialmente si se trata de un apartamento, ubicado en un condominio seguramente habrá escuchado a la persona que gestiona su préstamo pronunciar la frase: “hay que verificar si la asociación tiene reservas”.

Pero que son, realmente, las reservas? Las personas que son dueñas en un condominio o una casa vinculada a una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) deben pagar tarifas mensuales. Si bien, la mayoría de estos fondos se destinan al mantenimiento de las áreas comunes y a los gastos operativos de la propiedad en conjunto, otra parte se debe asignar a lo que se llama un fondo de reserva para gastos inesperados.

Un fondo de reserva debe ser parte importante del presupuesto de una asociación para cubrir gastos futuros importantes. El uso de los fondos de reserva puede ser bastante específico y estricto, ya que cualquier gasto debe cumplir con las normas y reglamentos establecidos por la asociación.

Los fondos de reserva son, realmente, muy parecidos a los ahorros o dinero de emergencia de sus finanzas personales. Los condominios y las asociaciones de propietarios, generalmente, usan sus reservas para pagar situaciones inesperadas en la comunidad o grandes proyectos de mantenimiento o renovación.

Anualmente, las asociaciones hacen una análisis del presupuesto y de cómo se usará. Debe haber un informe que proporcione una estimación de lo que podría necesitar repararse, renovarse o reemplazarse en los próximos años, para lo cual es importante saber con cuanto dinero se dispondrá en las reservas.

Desafortunadamente, hay situaciones en las que puede ser necesario que los propietarios paguen una cuota especial o “special assestment”, por su nombre en inglés, si la asociación tiene que incurrir en un gasto tan grande que los fondos de reserva no pueden cubrirlo o si la asociación no tiene reservas. En ese caso, cada miembro o propietario deberá pagar una tarifa adicional para cubrir los costos.

¿QUE SIGNIFICA TENER RESERVAS?

Para explicar mejor que significa tener reservas, vayamos a un ejemplo: una de las características más buscadas y que le dan valor a las comunidades es la existencia de áreas de esparcimiento. Esto puede incluir piscina, gimnasio, canchas de tenis, parques infantiles, parques, campo de golf y mucho más.

Mantener estos sitios de esparcimiento bien mantenidos, funcionado correctamente y actualizados a lo largo de los años requiere una cantidad predecible de capital. Muchas veces, este capital sale del fondo de reservas. Tener reservas adecuadas significa que sus instalaciones pueden repararse cuando algo se rompe.

Si la pintura de los edificios o el asfalto en el estacionamiento comienza a dañarse, salen grietas en las paredes, la cerca de la cancha de tenis necesita ser reemplazada, son algunos ejemplos de circunstancias que pueden ser solventadas con un fondo de reserva.

Ahora, la pregunta más interesante es: ¿cuántas reservas debe tener una comunidad? Si bien cada propiedad tiene su propia lista de activos de áreas comunes de los que la asociación es responsable de mantener, en promedio, se debería reservar un mínimo del 10% de sus ingresos totals para las reservas, ideal sería más del 15%. Este porcentaje es válido para todo tipo de comunidades.

La mayor diferencia entre lo que los miembros de cada comunidad deben pagar mensualmente y la cantidad de este dinero que se destina a las reservas, depende mucho del tipo de asociación y de las áreas comunes.

Por ejemplo, si hablamos de una comunidad de casas o townhouses, administrada por una asociación de propietarios y en la que cada dueño es responsable del mantenimiento de su propia casa, de su techo, de su jardín delantero y de los límites de su vivenda, los costo de
mantenimiento serán mucho menores, dependiendo de la existencia o no de zonas de entretenimiento y de la cantidad, calidad y variedad de las mismas.

Sin embargo, en el caso de los apartamentos o unidades dentro de asociaciones de condominio, los gastos de mantenimiento tienden ha ser mayores porque hay más áreas comunes de las cuales ocuparse, como pasillos, elevadores, recolectores de basura comunes, por tan solo citar algunos ejemplos.

La cantidad de dinero disponible en el fondo de reserva y el cronograma de reparaciones y reemplazos se ve afectado por la cantidad de áreas comunes que sea necesario mantener, así como por la antigüedad del conjunto, obviamente, entre más años de construida tenga la propiedad más reparaciones necesitará y estará sujeta a más inspecciones por parte del condado y las respectivas ciudades.

Tener reservas no solo evita sorpresas financieras ante las emergencias o las imposiciones del condado para reparaciones obligatorias, sino que también le da más valor a su propiedad. Recuerde que, cuando usted va a adquirir una propiedad, el banco va a evaluar sus capacidades crediticias, pero también la salud financiera de la comunidad donde aspira comprar y esto se evidencia, en parte, a través del porcentaje de reservas.

Por norma general, para que le sea otorgado un préstamo, en el que usted dé menos del 20% de inicial para comprar un apartamento en un condominio o edificio, la asociación que administra la comunidad deberá tener, al menos, 10% del total de sus ingresos, destinados al fondo de reservas.

Recuerde, que el banco también será dueño de esa propiedad y necesita saber que las emergencias o las reparaciones necesarias estarán cubiertas por un fondo de reserva, lo que hará que el condominio esté siempre en buenas condiciones.

Esto también disminuirá la posibilidad de la asignación de cuotas especiales o “special assestment” que harán un incremento en sus pagos mensuales, lo que podría hacer que usted ya no califique para el préstamo o que la cantidad que le financie el banco sea menor.