DSCR: Un préstamo sin verificación de trabajo e ingresos
Este préstamo inmobiliario está diseñado para inversionistas locales o extranjeros y es una de las formas más rápidas y sencillas de obtener financiamiento para la compra de una propiedad.
Por: Edda Pujadas
Comprar una propiedad sin que verifiquen tu trabajo, ni tus ingresos, si es posible, a través de un préstamo especialmente diseñado para inversionistas, denominado DSCR (Debt Service Coverage Ratio Loan, por su nombre en inglés) que se basa en la renta de la propiedad que se está adquiriendo.
Realmente, comprar una propiedad para rentarla es una de las modalidades más populares de inversión inmobiliaria y este tipo de financiamiento ha sido creado, precisamente, para facilitar este tipo de transacciones. Lo más importante para obtener este préstamo es que las ganancias por alquiler superen los gastos del inmueble.
Los préstamos DSCR permiten que un prestatario califique para una hipoteca en función del flujo de efectivo generado a partir de una propiedad de inversión (a través de la renta), en lugar de sus ingresos personales, esto quiere decir que no necesitará que sus ingresos ni su situación laboral sean verificados.
El aspecto más interesante de los prestamos DSCR es que el avalúo no se basa solamente en el valor de la propiedad, como tiende ha ser en cualquier tipo de financiamiento, sino que también toma en cuenta el costo de las rentas en el área donde esta ubicada la vivienda que se va a comprar.
A través de los préstamos DSCR se puede obtener hasta un 80% de financiamiento del valor total de la propiedad a comprar hasta un máximo de $3 millones de dólares, con plazos de 15 o 30 años y penalidades de pago de sólo hasta tres años, lo cual significa que, en los primeros tres años del préstamo podrá hacer determinado porcentaje de abonos a capital, pero no pagar la totalidad de la deuda.
Las hipotecas DSCR están diseñadas para ayudar a los inversores inmobiliarios a financiar sus propiedades con mayor flexibilidad y control. A diferencia de los préstamos tradicionales, que se enfocan principalmente en las capacidades crediticias y los ingresos del comprador, los financiamientos DSCR analizan el flujo de efectivo de la propiedad en sí para determinar la posibilidad de pago del préstamo.
Para este análisis, los prestamistas toman en consideración los gastos generales de la propiedad como, administración, mantenimiento, reparaciones, porcentaje de desocupación, pago de impuestos a la propiedad y a la asociación de condominio, en caso de que aplique.
Con una hipoteca DSCR, los inversionistas pueden asegurar el financiamiento de sus propiedades en función de los ingresos y gastos reales de la propiedad. Esto significa que las personas con flujos de ingresos irregulares pueden calificar para este financiamiento, si las propiedades que aspiran adquirir generan suficiente flujo de efectivo para cubrir los pagos del préstamo.
Para los inversionistas, unas de las principales ventajas de los DSCR es que se evitan los altos intereses de los prestamistas privados y los largos, engorrosos y estrictos procesos de los financiamientos convencionales, por lo que puede ayudar a expandir su portafolio inmobiliario más rápidamente.
Ahora, si este préstamo no pide ni pruebas de ingresos, ni estabilidad laboral, que requisitos requiere? Básicamente, su documento de identificación, sus dos últimos estados de cuenta bancarios que demuestren que cuenta con el dinero necesario para el pago de la inicial y los gastos de cierre, un puntaje de crédito mínimo de 680, ser dueño de una propiedad anterior, en cualquier país, durante los últimos 24 meses y de seis a doce meses de reservas.
Las reservas, en el caso de los préstamos DSCR, significa que el comprador debe demostrar que tiene en su cuenta de banco el efectivo necesario para pagar de seis a 12 meses de préstamo (principal e interés), seguro, impuestos a la propiedad y asociación de condominio, en caso de que la propiedad a comprar este ubicada dentro de un conjunto que la tenga. Estas reservas no serán utilizadas para la compra de la propiedad, el inversionista sólo necesita demostrar que tiene ese dinero en su cuenta.
Como el DSCR es un programa que también está disponible para inversionistas extranjeros, es importante señalar que, en este caso, no se necesitará presentar puntaje de crédito, pero si hará falta una prueba de residencia en su país de origen (algún recibo de pago de servicios como agua o luz que refleje la dirección donde habita), pasaporte y visa de turismo para entrar en Estados Unidos y tener o abrir una cuenta bancaria aquí.
El programa DSCR permite, incluso, que la propiedad a financiar este dentro de la categoría de condo-hotel. También otorga el préstamo para propiedades en las que se puede hacer rentas cortas, a través de plataformas como AIRBNB o VRBO, por ejemplo y para hogares multifamiliares que tengan un máximo de ocho unidades.
Este préstamo también se puede utilizar para refinanciar y sacar la plusvalía de una propiedad de inversión que ya posea. En este caso podrá disponer del dinero equivalente al 75% de la plusvalía de su inmueble.
Debido al incremento del costo de los alquileres en el Sur de la Florida durante los años recientes, este préstamo ha tomado mucha popularidad, pues se cumple el requerimiento principal: que los ingresos por renta, superen los gastos de la propiedad.