¿COMPRO UNA CASA O UN APARTAMENTO?
Aunque muchos de los requisitos para comprar una casa o townhouse son muy similares a los que se necesitan para adquirir un apartamento, a nivel de financiamiento hay diferencias tan importantes como la cantidad de dinero que tendrás que dar para la inicial.
Por: Edda Pujadas
Antes de tomar la decisión de adquirir una propiedad residencial es indispensable entender las diferencias fundamentales entre comprar un apartamento o condominio dentro de un edificio o una propiedad independiente, ya sea un townhouse o una casa unifamiliar.
Estas diferencias no se basan solamente en el estilo de vida que buscas o en la cantidad de miembros de tu familia. Lo más importante es entender que la propiedad de un condominio implica adquirir una participación compartida sobre los elementos comunes de un complejo residencial, donde la gestión administrativa y el mantenimiento de las áreas comunes recaen directamente en una asociación de propietarios. Esto quiere decir que, realmente, estás comprando un porcentaje de un todo, que es el edificio.
Una vivienda unifamiliar o un townhouse te otorga la propiedad exclusiva tanto de la estructura física de la casa como del terreno. Aunque esta residencia esté ubicada dentro de una asociación de propietarios que lleve los reglamentos del conjunto, tienes mayores derechos sobre el inmueble como tal.
EL PRÉSTAMO
Esta distinción estructural incide de manera directa en los criterios que aplican las instituciones bancarias al momento de evaluar las solicitudes de financiamiento hipotecario para los compradores. Para los préstamos destinados a condominios, las entidades financieras realizan un estudio exhaustivo que analiza tanto la estabilidad económica del comprador como la salud corporativa y financiera del edificio en su conjunto.
Con frecuencia, los bancos exigen un pago inicial o “downpayment” más elevado en comparación con las propiedades unifamiliares, debido a que el colateral del préstamo está sujeto al riesgo financiero colectivo de toda la copropiedad y no sólo a la solvencia individual del solicitante, lo que busca proteger a la institución bancaria ante posibles imprevistos operativos de la comunidad.
Para determinar la viabilidad de un crédito hipotecario, los departamentos de riesgo bancario evalúan los estados financieros del edificio a través de cuestionarios conocidos como “condo questionnaire” y auditorías al presupuesto operativo del edificio. Entre los factores determinantes están el porcentaje de unidades ocupadas por sus propietarios residentes frente a la cantidad de inquilinos, la morosidad general en el pago de las cuotas mensuales y la ausencia o no de litigios legales activos que puedan comprometer al complejo residencial.
Si una edificación registra niveles elevados de deudas acumuladas o demandas judiciales pendientes, los bancos tienden a clasificarlas como “no elegible”, lo que impide de inmediato la aprobación de hipotecas convencionales hasta que se normalicen estas señales de alarma. Generalmente, dentro de este tipo de condominios sólo se pueden comprar unidades en efectivo o “cash” o mediante financiamientos con condiciones menos favorables para el comprador.
Dentro de las exigencias establecidas por los financistas destaca la necesidad de que los condominios mantengan fondos de reserva para responder ante emergencias o reparaciones mayores. Las normativas financieras vigentes estipulan que los edificios deben destinar al menos el 10% de su presupuesto operativo anual a la acumulación de reservas, un porcentaje que aumentará al 15% a partir del próximo mes de Enero del 2027.
Otro aspecto importante son los requisitos hipotecarios con respecto a los deducibles de las pólizas que cubren los edificios residenciales en la Florida. Para los bancos o prestamistas es indispensable que los deducibles se mantengan en un máximo del 5% del valor asegurable de la propiedad, un estándar financiero que muchos complejos residenciales locales incumplen debido al alto costo de las primas en el mercado asegurador.
A nivel legislativo, las recientes reformas aprobadas en el estado en materia de seguridad estructural han transformado la dinámica de compraventa mediante modificaciones sustanciales en el documento conocido como “Condo Rider”. Este anexo contractual amplía los plazos de revisión para que el comprador y el banco que otorgará el financiamiento examinen detalladamente las finanzas de la asociación, las inspecciones obligatorias de hitos estructurales y las evaluaciones especiales aprobadas o propuestas por la junta directiva del condominio.
Estos cambios a nivel legal han sido impuestos para lograr una transparencia financiera absoluta sobre el manejo de los ingresos del edificio, así como para garantizar el mantenimiento óptimo de la estructura previendo riesgos futuros como lo fue el colapso del condominio Champlain Towers South en Surfside, ocurrido cerca de Miami Beach, en el año 2021.
La caída de esta estructura fue una tragedia impensable que cobró la vida de 98 personas. Sin embargo, no sacó a la luz un problema nuevo creado en el 2021, sino uno viejo: durante décadas, muchas asociaciones de condominios mantuvieron las cuotas mensuales artificialmente bajas al posponer reparaciones y sub-financiar los fondos de reserva. Surfside no destruyó el sueño de tener un condominio en el sur de Florida, nos obligó a entender que hay que mantenerlo.
Esto no quiere decir que, si estás pensando en comprar un apartamento o condominio dentro de un edificio esto sea una mala decisión (de hecho, en julio de este año las ventas de condominios en Miami-Dade aumentaron un 11,4%), sino que es necesario que evalúes detalladamente las condiciones financieras, las reservas disponibles, las condiciones estructurales y las pólizas de seguro vigentes antes de concretar cualquier transacción.