Brownfields Redevelopment Program Certifies Safety of Recovered Spaces
Doral Legacy Park is an example
By: María Alejandra Pulgar
@marialepulgar – NAHJ #37172
On April 19th the City of Doral held a public workshop to train residents, business owners, real estate professionals, bankers and developers on the strategies and resources available to recover areas designated as brownfields. A panel of 11 experts from local, state and federal agencies, along with others from the private sector participated on the event.
The purpose of the Brownfield Conference was to “educate the participants on the ways a property land can become contaminated and the practices and tools that are available to investigate the scope of contamination, overcome it and tap into or access government programs to reduce costs and protect against liability”, said Mr. Michael Goldstein, from Goldstein Environmental Law Firm, who has worked with the City of Doral through the process to participate on the Florida’s Brownfield Redevelopment Program.
The Florida Department of Environmental Protection defines brownfields as “any real property where the expansion, redevelopment or reuse is complicated by actual or perceived contamination.”
The Florida’s Brownfields Redevelopment Program (FBRP) has provided regulatory and economic benefits towards the development of projects to enhance the services to the community, in particular the cleanup and construction of the Doral Legacy Park.
Mr. Julian Perez, City of Doral Planning and Zoning Director explained that Mr. Goldstein’s participation was “Instrumental in guiding the city through all the process at the state level, not only from the regulatory perspective but also the financial perspective. It has translated into a tremendous amount of success”, as it allowed the city to receive more than $500,000 as a voluntary cleanup tax credit (VCTC) that has been used towards the construction of the park.
Brownfield Locations in Doral
Dozens of municipalities in Miami-Dade County and around the state have benefited from the FBRP: Wynwood, North Miami, South Miami, Miami Gardens, North Miami Beach, Cutler Bay, Medley and more recently Doral.
“Wynwood was a pilot program in the state” explained Perez, who along with Goldstein participated as members of the Miami-Dade Brownfield Task Force, when it started in 1996. Their joint experience has allowed for the success on designating brownfield areas in Doral to receive the benefits of the program.
The brownfield designated areas in the City of Doral can be seen on the attached map: Doral Legacy Park; the passive park on NW 62nd street that was used in the past for stormwater retention; the area of a hotel located on the Doral Design District (79th Ave) and the location on 25th street where the Jackson West Hospital will be built.
The recovery of those areas has provided the City with much needed additional parks and the opportunity of having a hospital nearby to serve the area.
Methods of Land Recovery
Perez and Goldstein explained that once an area is designated and becomes part of the Brownfield Site Rehabilitation Program (BSRP), a specific cleaning technique is used to ensure all possible contaminants are removed, in order for the location to receive the recovery certification from the County and the State.
Goldstein explained that the different cleaning techniques are:
- In-Situ remediation: used to remediate oil contamination, mainly on gas stations. Biological organisms are injected on the surface of the soil that catalyzed chemicals into less toxic substances.
- Pump and Treat: in case of ground water, it is pumped and ran through a filtration system.
- Source Removal: used in heavily contaminated soils, which are dug and hauled away, to be disposed on designated areas away from the original location. This was the technique used in Doral Legacy Park.
- Solidification: concrete grout is injected into the soil until it solidifies.
- Encapsulation: It is the most cost efficient and appropriate on many occasions. Contaminated soil is encapsulated with “either 2 feet of clean fill or concrete”, and ground water is monitored to ensure it does not leak.
The pursuit of the “No Further Action” Certification
Perez said that the Brownfield Redevelopment program was created by EPA “to help communities that have environmentally challenged areas, to clean them up, working not only with professionals but with the community, putting together the programs and guiding it through the cleanup and redevelopment of the site. It is an economic development program because you use a site that was abandoned or discarded and you want to make sure it becomes economically livable for the community and it is used for businesses that are sustainable.”
Once the cleaning process is finished, the results are certified through a number of legal instruments; “it provides the city with that liability protection. That is one of the most important incentives we can get as a community.”
In the case of the Doral Legacy Park, Goldstein and Perez explained that the site “has undergone the highest level of environmental scrutiny that exist at the government level; the city has gone above and beyond of what the law requires in the process of ensuring that every measure of contamination above the risk has been removed” properly, according to the steps approved by the County and the State, including the right disposal of the removed soil.
Once the environmental agencies have completed their sample assessment, the County will generate a “No Further Action” certificate and a “Site Rehabilitation Completion Order” will be issued by the state.
Receiving both certifications brings added assurance to the community that the cleaning of the site was done beyond the basic requirements and the city. It is expected that on the next few months it will be obtained for the Doral Legacy Park, as it is currently on the last phases of the assessment.
Doral Legacy Park es un ejemplo
Programa Estatal de Recuperación Certifica Salubridad de Terrenos ‘Brownfield’
Por: María Alejandra Pulgar
@marialepulgar – NAHJ #37172
El pasado 19 de Abril, la Ciudad de Doral realizó una presentación para adiestrar a residentes, propietarios de negocios, vendedores de terrenos, financieros y desarrolladores en las estrategias y recursos disponibles para recuperar áreas designadas como terrenos ‘Brownfield’.
El propósito de la conferencia fue “educar a los participantes en las maneras que los terrenos pueden contaminarse y cuales herramientas existen para investigar el alcance de la contaminación, solucionarlo y acceder a programas del gobierno para reducir los costos y riesgos”, explicó Michael Goldstein, de la firma de asesoría legal ambiental Goldstein Environental Law, quien ha trabajado durante todo el proceso para participar en el programa estatal de recuperación de terrenos ‘Brownfield’.
El Departamento de Protección Ambiental de Florida define un terreno ‘Brownfield’ como “toda propiedad cuya expansión, uso o desarrollo se dificulta por contaminación supuesta o comprobada.”
El Programa Estatal para Recuperación de ‘Brownfields’ (FBRP por sus siglas en inglés) provee beneficios legales y económicos para el desarrollo de proyectos que mejoren los servicios a la comunidad; en particular ha sido utilizado para la limpieza y construcción del Doral Legacy Park.
Julián Pérez, Director de Planificación de la Ciudad de Doral, explicó que la participación de Goldstein fue “fundamental para guiar a la Ciudad a través de proceso de aplicación a nivel estatal, no solamente en los aspectos legales sino financieros. Esto se ha traducido en un gran éxito”, que ha permitido a la Ciudad recibir más de $500,000 en créditos fiscales por limpieza voluntaria (VCTC por sus siglas en inglés) que han sido utilizados para la construcción del parque.
Terrenos ‘Brownfield’ en Doral
Docenas de municipalidades en el Condado Miami-Dade y alrededor de todo el estado se han beneficiado del FBRP: Wynwood, North Miami, South Miami, Miami Gardens, North Miami Beach, Cutler Bay, Medley y más recientemente Doral.
“Wynwood fue un programa piloto en el estado” explico Pérez, quien trabajó junto a Goldstein como miembros del Grupo de Trabajo Miami-Dade Brownfield, cuando comenzó en 1996. Su experiencia conjunta les ha ayudado a lograr la designación como área ‘brownfield’ en Doral, para recibir los beneficios del programa.”
Las áreas designadas ‘brownfield’ en la Ciudad de Doral pueden verse en el mapa anexo: Doral Legacy Park; Parque pequeño en la NW 62 calle (antes utilizado para retención de aguas de lluvia); área de hotel ubicada en el Doral Design District (Avenida 79) y el área en la 25 calle donde se construirá el hospital Jackson West.
La recuperación de esas áreas ha permitido que la Ciudad obtenga áreas verdes, parques adicionales y un hospital público.
Métodos para recuperación de los terrenos
Perez y Goldstein explicaron que una vez que el área es designada como parte del Programa de Rehabilitación de Terrenos Brownfield, se determina la técnica de limpieza a utilizar para asegurar que todo posible contaminante sea removido, de manera que el sitio pueda obtener la certificación de recuperación por parte del Condado y el Estado.
Goldstein explicó las diferentes técnicas de limpieza:
- Recuperación In-Situ: utilizada para remediar la contaminacion por gasolina, principalmente en estaciones de servicio. Se realiza inyectando organismos biológicos a la superficie del suelo para que catalicen los químicos de la gasolina y los descompongan en sustancias menos toxicas.
- Bombeo y Tratamiento: utilizado en casos de aguas subterráneas, que son bombeadas y trasladadas a través de un Sistema de filtros.
- Remoción de la Fuente: utilizado en suelos muy contaminados, los cuales son excavados y trasladados hasta áreas de desecho designadas, alejadas de su ubicación original. Esta fue la técnica utilizada en el Doral Legacy Park.
- Solidificación: se inyectan concreto en el suelo hasta solidificarlo.
- Encapsulamiento: el más apropiado y eficiente en muchas ocasiones. Se encapsula el terreno contaminado con 2 pies de suelo limpio o de concreto, y el agua subterránea es monitoreada constantemente para prevenir derrames.
Objetivo: Certificación de “No acción adicional requerida”
Pérez dijo que el programa de recuperación fue creado por EPA para “ayudar a las comunidades en la limpieza de áreas comprometidas ambientalmente, trabajando no solamente con profesionales sino también la comunidad, creando programas y guías para el proceso de limpieza y recuperación del área. Es un programa de desarrollo económico, porque se utiliza un área que estaba abandonada o descartada y se convierte en económicamente viable y utilizable por la comunidad con negocios sustentables.”
Una vez que finaliza el proceso de limpieza, los resultados son certificados utilizando ciertos instrumentos legales; “permite a la ciudad tener una protección para su seguridad; ese es uno de los incentivos más importantes que pueden obtenerse para una comunidad.”
Con respecto al Doral Legacy Park, Goldstein y Perez explicaron que el sitio “ha tenido los más altos estándares de escrutinio ambiental posibles a nivel gubernamental; la Ciudad ha ido más allá de lo requerido por la ley para asegurar que cualquier medida de contaminación por encima del riesgo sea eliminada adecuadamente”, siguiendo los pasos aprobados por el Condado y el Estado, que incluyen la remoción y desecho adecuado del suelo removido.
Una vez que las agencias han completado sus evaluaciones, el Condado genera un certificado de “No acción adicional requerida” y el Estado uno de “Conclusión de la recuperación del sitio”
Recibir ambas certificaciones brindará a la comunidad garantías adicionales sobre el cumplimiento de los requisitos de la limpieza de los terrenos. Se espera que en los próximos meses se obtengan estos certificados para el Doral Legacy Park, que está actualmente en las últimas fases de evaluación.