¿COMO BAJAR LOS INTERESES DE TU HIPOTECA?
Comprar puntos para bajar la tasa de interés podría ahorrarte miles de dólares en tus pagos mensuales de hipoteca
Por: Edda Pujadas
Mientras muchos siguen dándole la vuelta a la pregunta de cuándo y cuánto van a bajar los intereses hipotecarios, pasan por alto estrategias de negociación al momento de comprar una propiedad que, efectivamente, pueden permitirte obtener una mejor tasa de interés.
Comprar una casa es una importante decisión financiera y en el competitivo mercado inmobiliario de Miami, saber negociar puede significar la diferencia entre un ahorro modesto y una reducción significativa en el costo total de tu propiedad. Muchos compradores tienden a enfocarse en negociar una reducción del precio de venta, pero hay una estrategia menos conocida que podría ayudarte a ahorrar aún más: la compra de puntos para reducir la tasa de interés de tu hipoteca.
El instinto básico de negociación nos lleva a que, cada vez que compramos algo, queremos que nos reduzcan el valor porque de esta forma sentimos que obtenemos un beneficio adicional y de hecho, es así. Tomemos de ejemplo una casa con un precio de $600,000 dólares a la que logramos bajarle el precio a $580,000 dólares, logrando un importante descuento de $20,000 dólares.
A primera vista, esto parece un gran logro. Con una reducción de $20,000 dólares, tu pago mensual de hipoteca disminuiría aproximadamente $250 dólares al mes, lo que en cinco años representaría un ahorro de unos $15,000 dólares. Sin embargo, existe una opción que puede maximizar aún más tus ahorros a largo plazo.
En lugar de negociar una reducción del precio de venta, vamos a pedirle al vendedor que te ofrezca un crédito de $20,000 dólares para reducir la tasa de interés de tu préstamo hipotecario. Esta táctica es conocida como “Buydown” o compra de puntos.
Cada “punto” que compras equivale al 1% del monto del préstamo y generalmente reduce la tasa de interés en aproximadamente 0.25%. Supongamos que inicialmente calificas para una hipoteca con una tasa del 7% y decides utilizar esos $20,000 dólares en la compra de puntos. Dependiendo de las condiciones del mercado, podrías reducir la tasa de interés en un rango del 0.5% al 1% o más.
Disminuir la tasa de interés impactará directamente tu pago mensual. En lugar de ahorrar $250 dólares al mes con una reducción de precio, podrías bajar tu pago mensual en $500 dólares, aproximadamente, dependiendo del ajuste de la tasa. Esto significa que, en cinco años, podrías haber ahorrado $30,000 dólares en pagos de hipoteca, el doble de lo que hubieras economizado negociando solamente el precio de la casa.
BUYDOWN = COMPRAR PUNTOS
“Buydown” es una estrategia utilizada en préstamos hipotecarios para reducir la tasa de interés durante los primeros años del préstamo o de manera permanente. Funciona mediante el pago de un monto adicional al inicio del préstamo y ofrece diferentes tipos de beneficios.
Dentro del “Buydown” Temporal, tenemos el 2-1 o 3-2-1. En este caso, la tasa de interés se reduce por un período específico antes de ajustarse a la tasa original del préstamo. En el modelo 2-1, la tasa baja 2 puntos el primer año y 1 punto el segundo año. A partir del tercer año, regresa a la tasa original del préstamo.
En un “Buydown” 3-2-1, la tasa baja 3 puntos el primer año, 2 puntos el segundo año y 1 punto el tercer año, regresando a la tasa original en el cuarto año. Por ejemplo, si la tasa original del préstamo es del 6%, con un “Buydown” 2-1 funcionaría así: 4% de interés durante el primer año, 5% de interés durante el segundo año y ya del tercer año en adelante, permanecerá fija al 6% durante la vida restante del préstamo.
El “Buydown” Permanente es más sencillo, pues se paga por adelantado una cantidad para reducir la tasa de interés de manera definitiva durante todo el préstamo. Generalmente, se hace comprando puntos de descuento, donde cada punto equivale al 1% del monto del préstamo y reduce la tasa aproximadamente 0.25%, como ya fue mencionado.
En general, al reducir la tasa hipotecaria, pagas menos en intereses durante la vigencia del préstamo, lo que puede representar ahorros significativos a largo plazo. Este método es especialmente útil si planeas vivir en la propiedad por muchos años, ya que el ahorro acumulativo es mayor.
Es importante tomar en cuenta que estos son solamente cálculos aproximados, para obtener números exactos y saber cuál opción es más conviene más en tu caso particular, es fundamental hablar con un prestamista. Un profesional financiero podrá estimar los ahorros basándose en la tasa de interés del mercado al momento que apliques a tu financiamiento, el tipo de préstamo que eliges y otros factores clave, como tu puntaje de crédito y la relación entre tus deudas y tus ingresos.
Si bien la compra de puntos es una excelente estrategia de negociación, su efectividad depende de varios factores, por ejemplo, debes saber cuánto tiempo planeas vivir en la casa, pues si piensas vender en pocos años, es posible que no recuperes la inversión en la compra de puntos. Igualmente, debes analizar las condiciones del mercado, pues las tasas de interés siempre están fluctuando, por lo que es fundamental analizar si la reducción obtenida es lo suficientemente significativa.