CONDOMINIOS: LAS LEYES QUE CAMBIARON Y LO QUE DEBES SABER

La entrada en vigencia de la ley HB 913 y la actualización de la sección 718.503 de los Estatutos de la Florida buscan traer más seguridad y confianza a los dueños y compradores de condominios

Por: Edda Pujadas, @Edda.Realty

Si eres dueño de un apartamento o un condominio, estás pensando en comprar uno o eres un inversionista debes saber que, desde este 1ro de julio, entró en vigor la ley HB 913, la cual trae alivio y claridad financiera para miembros de asociaciones, propietarios de condominios, compradores y vendedores.

La HB 913 responde a las preocupaciones sobre la carga económica que suponen las inspecciones y estudios obligatorios implementados recientemente, conocidos Inspección de Hito Estructural (Milestone Inspection, en inglés) y el Estudio de Reservas para la Integridad Estructural, más conocido como SIRS (por sus siglas en inglés).

Así que, parte de las decisiones de esta ley es extender el tiempo para cumplir los requisitos exigidos por estos estudios hasta diciembre del 2025 para todos los condominios existentes antes del 1ero. de julio del 2022. Igualmente, permite una pausa de dos años en las contribuciones a las reservas para que los condominios puedan priorizar reparaciones críticas.

La HB 913 aumenta el monto mínimo para partidas de reserva no estructurales, como reemplazo de techos, pintura y repavimentación, por ejemplo, de $10,000 dólares a $25,000 dólares. Estas reservas no estructurales pueden ser eximidas por mayoría de los miembros en asociaciones controladas por los propietarios de las unidades.

Esta ley también aprueba que los fondos de reserva se inviertan en certificados de depósito o depósitos en bancos y cooperativas de crédito y permite que las asociaciones financien las reservas mediante líneas de crédito aprobadas por la mayoría de los dueños.

No menos importante es que la ley HB 913 actualiza la Sección 718.503 de los Estatutos de Florida. Esta sección regula la divulgación obligatoria de información por parte de los vendedores de unidades de condominios. Por ejemplo, se deben informar detalles sobre las reservas, las evaluaciones especiales y el estado de las inspecciones de hito estructural cada vez que se vaya a vender un apartamento.

Esto significa que como comprador tendrás acceso a más información sobre el estado físico y financiero del edificio antes de cerrar. Esto no es todo, a partir del 1ero. de enero del 2026, el 92% de las asociaciones de condominios en Florida tendrán que tener una página web. Antes, solo era obligatorio para edificios con 150 unidades o más, pero ahora cualquier condominio con 25 o más unidades deberá publicar digitalmente documentos clave como actas de reuniones, presupuestos anuales, reglas de la comunidad y más.

Otro dato importante es que se amplió el periodo de revisión de documentos de la asociación por parte de los compradores a siete días (excluyendo sábados, domingos y feriados) una vez recibida toda la información relevante. Todos estos cambios ya han sido reflejados en los formularios actualizados por la Asociación de Realtors de Florida para dar cumplimiento a las exigencias de esta ley.

¿CÓMO LLEGAMOS HASTA AQUÍ?

Desde la trágica caída del edificio Surfside en el 2021, la legislación de condominios en Florida no ha parado de evolucionar. Primero fue la ley SB 4D, que trajo requisitos claves como la Inspección de Hito Estructural y el SIRS. Desde entonces, cualquier condominio de tres pisos o más está obligado a realizar estos estudios o inspecciones y mantener reservas específicas para reparaciones estructurales.

Luego, en el 2023, llegó la SB 154. Esta segunda etapa fue una especie de ajuste y enmienda. La ley reforzó la prohibición de que las asociaciones de condominios renuncien o reduzcan los fondos de reserva requeridos para los estudios de integridad. Además, aclaró cuándo y cómo se deben realizar estas inspecciones y cómo se deben manejar los fondos.

Más recientemente, en el 2024, entró en vigor la HB 1021. Esta nueva ley incrementó el nivel de responsabilidad y transparencia para las juntas de condominios en Florida. Por primera vez, se introducen sanciones criminales para juntas que actúen de mala fe o cometan negligencias graves. Igualmente, el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida (DBPR) ahora tiene más autoridad para investigar quejas y tomar medidas correctivas más rápidas.

Entonces, ¿cómo impacta esto al mercado inmobiliario en Florida?. Pues ya lo estamos viendo. Muchos condominios con estructuras antiguas están enfrentando costos más altos en pagos de mantenimiento y cuotas especiales, lo que ha incrementado sustancialmente la cantidad de unidades de condos a la venta.

Para los vendedores, estas reformas representan un reto porque deben tener listas toda la información relativa a los informes como SIRS de sus edificios, inspecciones, actas, presupuestos, y pólizas de seguro, entre otros documentos, antes de aceptar una oferta de compra.

Sin embargo, esta reforma también está trayendo más seguridad y confianza al mercado. Los compradores ahora tienen más herramientas legales para tomar decisiones informadas, mejores condiciones y más tiempo para revisar documentos y evitar sorpresas después del cierre.