¿Sabe usted si vive en uno de los Distritos de Desarrollo Comunitario en Doral?

 

No se quede con dudas, infórmese, participe activamente en su comunidad y sea parte del cambio.

 

Por Diana Bello Aristizábal

 

Desde que se estableció el primer Distrito de Desarrollo Comunitario (CDD, por sus sigles en inglés) en el condado de Miami-Dade, en 1998, bajo el nombre de Beacon Tradeport Community Development District (Dolphin Mall), han surgido muchas inquietudes entre la comunidad acerca de lo que implica vivir en uno de esos distritos. Por eso, en esta edición le contamos todo lo que necesita saber sobre ellos.

De acuerdo con el documento ‘Community Development Districts Workshop’ que se encuentra en la página web de City of Doral, un CDD es una unidad gubernamental independiente creada para servir las necesidades a largo plazo de su comunidad en cuanto a la planeación, financiación, construcción, operación y mantenimiento de las infraestructuras y servicios diseñados para el beneficio de sus residentes.

Los CDD son creados por un promotor inmobiliario con el visto bueno del gobierno. “Son muy similares a las municipalidades y condados, tienen un cuerpo de gobierno que cuenta con el poder de formular políticas; y operan en un área geográfica limitada”, explica el documento.

Pero, ¿cómo funcionan? Todo comienza cuando el dueño de un terreno desea construir un desarrollo. El siguiente paso es buscar la asesoría de un grupo de ingenieros, quienes evalúan y determinan qué se necesita implementar para que el proyecto inmobiliario se convierta en realidad de acuerdo al tipo de unidades.

En este orden de ideas, según sea el caso los ingenieros recomiendan, por ejemplo, abrir calles, aumentar el nivel de tierra, hacer un sistema de drenaje o cualquier mejora pública necesaria para que opere el proyecto. Posteriormente, el constructor lo presenta primero ante la ciudad y, una vez aprobado, acude al condado. Si tiene una extensión mayor a 1000 acres, deberá presentarlo ante el Estado en la ciudad de Tallahassee.

Una vez se consiguen los permisos correspondientes, el promotor inmobiliario determina la suma de dinero que necesita para desarrollarlo utilizando para ello la figura del CDD, si así lo decide, que funciona a través de la emisión de bonos de gobierno, libres de impuestos y normalmente a 30 años, destinados a la implementación de las mejoras acordadas.

Cuando el CDD es avalado, se determina cuánto pagará cada propietario de las unidades que conforman el distrito con el fin de saldar la deuda correspondiente al bono. La obligación financiera de cada unidad está relacionada directamente con el tamaño y el beneficio que esta recibe.

De esta manera, un Community Development District es, principalmente, un mecanismo de financiación para construir, operar y mantener instalaciones y servicios públicos esenciales.

Sin embargo, el hecho de que los residentes ayuden a saldar la deuda es algo con lo que no están de acuerdo muchas personas al considerar que deberían ser los desarrolladores quienes la asuman como parte de la inversión de su negocio. Frente a esto, el argumento principal es que si así lo hicieran, se aumentaría el precio final de venta de cada unidad.

Por otro lado, a muchos residentes les parece excesivo el pago de este impuesto teniendo en cuenta que en el caso específico de Doral, las propiedades suelen tener un precio elevado que oscila entre los 350 mil y 3 millones de dólares.

Al respecto, consultamos a las únicas dos compañías que administran Community Development Districts en la Florida y una de ellas asegura que vivir en un distrito tiene ventajas adicionales, pues aunque es claro que todos los proyectos inmobiliarios deben cumplir con unos parámetros mínimos para operar, los CDD’s van más allá de la norma.

“Muchos creen que le va mejor al que no está pagando que al que está pagando, pero si hay una lluvia fuerte, ¿no prefiere vivir en un sitio donde las calles drenen perfectamente”, dice Luis Hernandez, District Manager de GMS (Governmental Management Services).

Para el cierre de esta edición, no habíamos podido comunicarnos con Special District Services, Inc., la otra empresa que administra CDD’s en el Estado, para escuchar su visión sobre el tema debido a que se encontraba en un proceso de auditoría.

 

¿Cómo están regulados los CDD’s?

El capítulo 190 de los Estatutos de la Florida, aprobado en 1980, es la columna vertebral de los Community Development Districts, pues allí se consigna todo lo que pueden o no hacer.

Antes de que esta unidad de gobierno fuese creada, si un desarrollador quería llevar a cabo un proyecto, debía acudir a la ciudad o el condado, plantear qué mejoras quería realizar a la tierra y esperar la aprobación. Una vez eso ocurría, todo aquel que vivía en la ciudad o condado pagaba una porción de esas mejoras porque hacían parte del impuesto ‘ad valorem’.

El problema radicaba en que, muchas veces, debido a la falta de independencia en la toma de decisiones y a factores ajenos a los promotores inmobiliarios, pasaban muchos años antes de que un proyecto cobrara vida.

Por lo anterior, en la década de los 80 un grupo de abogados presentó el proyecto de ley en Tallahassee, conocido como el capítulo 190, con el objetivo de permitir que los costos de infraestructura pública fueran absorbidos por el CDD.

Desde su creación, son muchos los mecanismos que se emplean para supervisar su actividad como, por ejemplo, a través del envío de reportes financieros anuales, auditorías financieras anuales ejecutadas por un contador público certificado y avances en el aviso de venta y emisión de bonos.

Por otra parte, también se les exige cumplir con las leyes de ética, llevar a cabo negocios del distrito dentro de las leyes de Gobierno, incluyendo requisitos específicos para reuniones públicas, entre otros requerimientos.

Por otro lado, luego de cumplirse el primer periodo que consta de 6 años y de contar con un mínimo de 250 votantes registrados, correspondientes al número de propietarios del CDD, la comunidad puede participar de un proceso de elecciones que se lleva a cabo cada dos años.

Cabe aclarar que los límites geográficos de un CDD se establecen de acuerdo a las necesidades financieras y del suelo de un área específica. En este sentido, en un mismo desarrollo, como por ejemplo Islands at Doral, pueden existir varios distritos que funcionan, cada uno, con una unidad de gobierno independiente.

Durante las elecciones, los votantes eligen a los cinco miembros de la junta de supervisores, quienes tienen la tarea de decidir qué mejoras se deben ejecutar. Algunas sillas son a dos años y otras a cuatro y las elecciones siempre son en años pares.

Como garantía de transparencia y para evitar cuestionamientos sobre los resultados, las votaciones son controladas por el Supervisor de Elecciones del Condado de Miami-Dade, entidad regulada por el Estado de la Florida.

Así mismo, las personas que quieran postularse como candidatos a ocupar las sillas del comité de supervisores deben primero registrarse ante esta entidad y demostrar el cumplimiento de ciertos requisitos para aplicar. Los miembros seleccionados comienzan su gestión el 20 de noviembre.

Además del Supervisor de Elecciones, otras entidades a las que reportan los CDD’s son el Departamento de Servicios Financieros, el Auditor General y el Departamento de Oportunidad Económica. También deben acogerse a 30 leyes generales que igualmente aplican para condados y municipalidades.

¿Cómo saber si se está comprando una vivienda dentro de un CDD?

Aunque los distritos están ampliamente regulados y difundidos, especialmente en los últimos años, en Doral son relativamente nuevos. Por esta razón, muchas personas que han adquirido viviendas no fueron debidamente informadas sobre ellos o, en ocasiones, debido al gran volumen de documentos recibidos los pasaron por alto.

Por otro lado, algunos propietarios pagan sus obligaciones sin hacer preguntas o resolver dudas específicas que tienen, lo cual incide en la desinformación y desaprobación que ronda alrededor de este tema.

Sin embargo, el condado de Miami-Dade es uno de los más exigentes en lo que se refiere a la presentación de información sobre los CDD’s. Por esta razón, los propietarios reciben un documento que se conoce como ‘Trim Notice’, en el que se desglosan todos los impuestos de propiedad a pagar, incluidos los de la sección ‘non-ad valorem assesments’ en el que está registrado el valor correspondiente al CDD.

Adicionalmente, junto con este documento, se envía una carta en la que se explican todos los detalles relacionados con ese distrito en particular. En ella, se añaden datos de contacto como teléfono, página web y persona encargada.

Por lo anterior, desde Doral Family Journal invitamos a la comunidad a mantenerse informado sobre este impuesto, participar en las reuniones públicas, aclarar dudas todas las veces que sea necesario, leer la letra chica de los contratos y saber con exactitud qué se está pagando y para qué.

Hay que recordar que cuando un distrito no cumple con un requerimiento, las agencias locales y estatales, así como los ciudadanos, pueden tomar acciones como, por ejemplo, presentar una queja de ética ante la Comisión de Ética, mientras el Fiscal estatal puede investigar y procesar a los funcionarios del distrito que violen las leyes del gobierno.

Así mismo, el Gobernador puede destituir a funcionarios electos o nombrados bajo ciertas circunstancias y la entidad que creó el distrito especial puede enmendarlo, fusionarlo o disolverlo.