DORAL 4200: FROM DISCORD TO APPROVAL
After City Council unanimous voting
The discussion focused on the traffic impact that the construction of 250 residential units in the northern area of the city of Doral may generate.
Edda Pujadas, @epujadas
Doral’s City Council unanimously approved in first reading the zoning amendment requested by Codina Partner to allow the construction of a residential development made up by 250 apartments in the lot located between 41st Street and 107th and 109th Avenues.
According to its original use, that 10 acres lot was zoned as follows: 5 acres for commercial use and 5 for mixed use (residential and commercial). The zoning approved in this first reading allows the 10 acres to be considered as high-density residential areas.
The lot is under contract for purchase by Codina Partners, developers of Downtown Doral. This residential project, called Doral 4200, includes four five story residential buildings with a total of 250 apartments, with one, two and three bedrooms and the project will include lakes, green areas, a swimming pool, a Club House and a gym.
This approval was recommended by the City of Doral Planning and Zoning Department, led by Julian Perez, who explained that this suggestion was based on an exhaustive analysis which took into account key aspects such as its compliance with neighboring projects, construction design and traffic impact.
Perez explains that the Doral 4200 project is not that massive, because besides the residential units, it also includes lakes and green areas. He states that it is compatible with the surrounding areas and it is even very similar to another close by development successfully completed by Codina on 114th avenue and 41st street, the Amli Doral.
Regarding the traffic impact, this construction will allow its residents the possibility to walk to close by businesses and some sources of employment located in the area. Additionally, the comparative study performed by David Plumber & Associates (who has been doing traffic analysis for almost 40 years), proves that by changing the use of these 24.7 acres, traffic in Doral would be much less affected.
The study shows that, if any construction is done under the current zoning, this will imply approximately 8 thousand 23 rides during the day, one thousand 240 rides along morning rush hours and one thousand 132 rides during evening rush hours. Under the current zoning, the rides during the day would be reduced to 1,639 (-80%), 126 during morning rush hours (-90%) and 155 (-86%) at evening rush hours.
Precisely after these considerations and the analysis of future implications for Doral residents, City Council members decided to support the zoning amendment whose main objective is to reduce the area’s permitted density.
Doral’s Mayor, Juan Carlos Bermudez, expressed that all arguments and investigations were heard, concluding that allowing the construction of Doral 4200 will have less impact in the community that the future possibility of 800 thousand square feet of commercial spaces and residential units. “We are actually reducing use density and approving a project compatible with those already in the area.”
Councilwoman Christi Fraga expressed that, as a Doral resident, she would have preferred that the lot remained without any construction, but the reality is that at certain point it was going to be developed and Codina’s proposal has less impact in the area, since it eliminates the possibility of professional or medical offices being built which, due to the existence of the Kendall Regional Medical Center in the adjacent lot, it is was an imminent possibility.
“I understand that many residents are worried about the impact on traffic, the schools and our infrastructure in general, but we must also take into account that the Miami-Dade County has various improvements for the 107th avenue, and that four new schools are coming to Doral, two K8 and two high schools. We must also point out that these apartments will be affordable, encouraging their inhabitants to live and work in our city,” explained Councilwoman Fraga.
Councilwoman Claudia Mariaca expressed that this decision was taken thinking in the future of Doral. “A city must develop with planning, for this reason and based on the studies carried out we decided it was better to approve this amendment in the zoning allowing for the construction of the Doral 4200 project instead of being exposed, in a near future, to the construction of several office and apartment towers that would further impact traffic.”
Councilwoman Ana Maria Rodriguez was satisfied with the decision, since she assures that allowing the reduction of the density in the 4200 lot will imply less impact on Doral’s community. “We performed a thorough analysis of the proposal’s pros and cons and concluded that, definitely, building these 250 apartments will affect much less our traffic situation than the use it had until now.”
RESIDENTS ARE SAYING
This topic was already discussed in the City of Doral, since last March 22, 2017, the Municipal Council had denied this request for amendment for the Doral 4200 project; however, Councilwoman Claudia Mariaca presented a reconsideration request over this decision.
According Councilwoman Mariaca, she decided to propose this reconsideration after receiving multiple requests from Doral residents, showing their support to this project that, according to them, it will bring less traffic to the city than if we keep the zoning as currently established as it would allow the construction of offices, commercial spaces, as well as residential units.
Those who are in favor of the residential construction at 4200 assure that Doral’s traffic is mainly because of business and commercial activities, which is evidenced on weekends when the traffic congestion drops by 90%. An aggravating circumstance to this situation is that the construction of the Kendall Regional Medical Center is already approved on the adjacent lot, implying the possible construction of medical offices (under the current zoning) at 4200, thus entailing a continuous and massive mobilization of people.
However, there was another group of residents that opposed this zoning change, among them, Alvaro Ferrando, who even began through social media a signature collection against the 4200-use modification.
Ferrando assures that traffic in the area is heavy enough during the week. “Imagine if we add 250 more apartments, that would result in approximately 2.5 vehicles per unit, thus adding 625 more cars to Doral.”
Another aspect pointed out by Ferrando is that these apartments will require additional schools, maintenance and security services, among others, which must be provided by the city. “I want to also point out that these units are exclusively rental units, and we all know that tenants never have the same care than owners regarding the place they reside in”.
On the contrary of those who favored the 4200 zoning change, Ferrando considers that the construction of commercial spaces and offices will generate more sources of employment and services for Doral residents.
Despite the zoning amendment was unanimously approved, it must go to a second reading, which is already set for this coming May 24, 2017 at six in the evening in the City of Doral facilities.
Tras votación unánime del Concejo de la Ciudad
DORAL 4200: DE LA DISCORDIA A LA APROBACION
La discusión se centró en el impacto vehicular que puede generar la construcción de 250 unidades residenciales en la zona norte de la ciudad de Doral
Edda Pujadas, @epujadas
El Concejo de la Ciudad de Doral aprobó unánimemente en primera lectura la enmienda de zonificación solicitada por Codina Partners para que sea permitida la construcción de un conjunto habitacional conformado por 250 apartamentos en el terreno ubicado entre la 41 calle y las avenidas 107 y 109.
Según el uso original, las 10 acres (40.468 m2) que conforman este terreno estaban zonificadas de la siguiente forma: 5 acres para uso comercial y 5 acres para uso mixto (residencial y comercial). El uso aprobado en esta primera lectura permite que los 10 acres sean consideradas como residenciales de alta densidad.
El terreno está bajo contrato para compra por parte de Codina Partners, los desarrollares de Downtown Doral. Este proyecto habitacional, denominado Doral 4200, incluye cuatro edificios residenciales de cinco pisos con un total de 250 apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, con lagos, áreas verdes, piscina, Casa Club y gimnasio.
Esta aprobación fue recomendada por el Departamento de Planificación y Zonificación de la Ciudad de Doral, dirigido por Julián Pérez, quien explicó que esta sugerencia se basó en un análisis exhaustivo que tomó en cuenta aspectos fundamentales como que estuviese acorde con los proyectos cercanos, el diseño de la construcción y el impacto vehicular.
Explica Pérez que el proyecto Doral 4200 no es tan masivo, pues comprende, además de las unidades residenciales, lagos y espacios verdes. Comenta que es compatible con las áreas alrededor e incluso, es muy similar a otro conjunto cercano desarrollado con éxito por Codina en la 114 avenida con 41 calle, Amli Doral.
Con respecto al impacto vehicular, esta construcción le va a permitir a sus residentes, la posibilidad de desplazarse caminando a los comercios aledaños y a algunas fuentes de trabajo, ubicadas en la zona. Adicionalmente, el estudio comparativo realizado por la empresa David Plumber & Associates (la cual tiene casi 40 años realizando análisis de tránsito) evidencia que al cambiar el tipo de uso de estos 10 acres la incidencia en el tráfico de Doral sería mucho menor.
El estudio indica que, si se realiza alguna construcción bajo la zonificación actual, esto implicaría un aproximado de 8 mil 23 viajes durante el día, mil 240 viajes en las horas pico de la mañana y mil 132 viajes durante las horas pico de la tarde. Bajo la nueva zonificación, los viajes durante el día disminuirían a mil 639 (-80%), a 126 durante las horas pico de la mañana (-90%) y a 155 (-86%) en las horas pico de la tarde.
Fue precisamente tomando en cuenta estas consideraciones y tras analizar las implicaciones futuras para los residentes de Doral, que los miembros del Concejo Municipal decidieron apoyar la enmienda de esta zonificación que tiene como principal objetivo disminuir la densidad permitida en este lugar.
El alcalde de Doral, Juan Carlos Bermúdez, manifestó que se escucharon todos los argumentos e investigaciones, llegando a la conclusión de que permitir la construcción de Doral 4200 tendría un menor impacto en la comunidad que la posibilidad futura de que se construyan 800 mil pies cuadrados de espacios comerciales y además unidades residenciales. “Realmente, estamos disminuyendo la densidad del uso y aprobando un proyecto compatible con los ya existentes en esta área”.
La concejal Christi Fraga manifestó que ella misma, como residente de Doral, hubiese preferido que este terreno se quedara sin construir, pero la realidad, es en que, en algún momento se iba a desarrollar y la propuesta de Codina tiene un menor impacto en la zona, pues elimina la posibilidad de que sean construidas oficinas o consultorios médicos que, ante la próxima construcción del Kendall Regional Medical en el terreno adyacente, es una posibilidad eminente.
“Yo entiendo que muchos residentes estén preocupados por el impacto en el tráfico, las escuelas y en nuestra infraestructura en general, pero también hay que tomar en cuenta que el condado de Miami-Dade tiene proyectadas varias mejoras para la 107 avenida y que vienen cuatro nuevos colegios para Doral, dos K8 y dos high school. También hay que destacar que estos apartamentos van a ser accesibles, propiciando que las personas que vivan en ellos puedan vivir y trabajar en nuestra ciudad”, explicó la concejal Fraga.
Por su parte, la concejal Claudia Mariaca manifestó que esta fue una decisión que se tomó pensando en el futuro de Doral. “Una ciudad debe desarrollarse con planificación, por lo que nos basamos en los estudios que se realizaron para decidir que es mejor realizar esta enmienda en la zonificación que permita construcción del proyecto Doral 4200 que exponernos a que, en un futuro cercano, se levanten varias torres de oficinas y apartamentos que impactarán mucho más en el tráfico”.
La concejal Ana María Rodríguez se mostró satisfecha con la decisión tomada, pues asegura que haber permitido la disminución de la densidad en el terreno de la 4200 implicará un menor impacto en la comunidad de Doral. “Hicimos un análisis exhaustivo de los pros y los contra de esta propuesta y consideramos que, definitivamente, la edificación de estos 250 apartamentos afecta mucho menos al tráfico que el uso que tenía hasta ahora”.
LOS RESIDENTES OPINAN
Este tema ya había estado en discusión en la Ciudad de Doral, pues el pasado 22 de marzo del 2017 el Concejo Municipal había negado esta solicitud de enmienda para el proyecto Doral 4200, sin embargo, la concejal Claudia Mariaca presentó una solicitud de reconsideración de esta decisión.
De acuerdo a lo expresado por la concejal Mariaca, decidió someter esta reconsideración tras haber recibido múltiples solicitudes de los residentes de Doral, mostrando su apoyo a este proyecto que, según quienes lo respaldan, traerá menos tráfico a la ciudad que si se mantiene la zonificación hasta ahora establecida que permitiría la construcción de oficinas y espacios comerciales, además de unidades habitacionales.
Quienes se manifiestan a favor de la construcción residencial en la 4200 aseguran que el tráfico de Doral es, principalmente laboral y comercial, lo cual se pone en evidencia los fines de semana, cuando la congestión vehicular disminuye en un 90%. Un agravante a esta situación es que en el terreno adyacente ya está aprobada la construcción de un Kendall Regional Medical Center, lo que implicaría la probabilidad de que (bajo la zonificación original) en la 4200 se establecieran oficinas médicas que conllevarían movilización continua y masiva de personas.
Sin embargo, había otro grupo de residentes que se oponían a este cambio de zonificación entre ellos, Alvaro Ferrando, quien incluso inició a través de las redes sociales una recolección de firmas en contra de la modificación del uso de la 4200.
Ferrando asegura que el tráfico en la zona ya es suficientemente pesado durante toda la semana. “Imagínense si le sumamos 250 apartamentos más que implicarían un aproximado de 2,5 vehículos más por cada uno de ellos, es decir estaríamos sumando 625 carros a Doral”.
Otro aspecto destacado por Ferrando es que estos apartamentos van a requerir servicios adicionales de educación, mantenimiento y seguridad, por ejemplo, los cuales la ciudad debe proporcionarles. “También quiero señalar que estas unidades son exclusivamente para renta y por todos es sabido que los inquilinos nunca tienen el mismo cuidado que los propietarios en cuanto al sitio en que residen”.
Muy por el contrario de lo que aseguran quienes favorecieron el cambio de zonificación de la 4200, Ferrando considera que la construcción de comercios y oficinas generaría más fuentes de trabajo y servicios para los residentes de Doral.
A pesar de que esta enmienda de zonificación fue aprobada unánimemente, debe ir a una segunda lectura, la cual ya está fijada para el próximo 24 de mayo del 2017 a las seis de la tarde en las instalaciones de la Ciudad de Doral.