Aprobado cambio de uso para Doral International Towers
El proyecto, que aún debe ser aprobado por la Ciudad de Doral, tendrá componente residencial, comercial y de espacios verdes de esparcimiento.
Por: Edda Pujadas
Un cambio de uso para los más de 54 acres ubicados en la 4400 NW con 87 avenida de Doral, solicitado por Trump Endeavor 12 LLC, fue aprobado en segunda lectura por el Concejo Municipal de la Ciudad de Doral, considerando que está acorde con las necesidades de salud, seguridad y bienestar nuestra comunidad.
Este cambio de uso implica que estos terrenos pasaron de Community Mixed Use (CMU, por su denominación en inglés) a un Downtown Mixed Use (DMU, igualmente, por su nombre en inglés), esto de conformidad con los requisitos establecidos en la Sec. 163. 3184(3) de los Estatutos de Florida y tras un proceso de revisión estatal para la adopción de la enmienda dentro del Plan Integral de la ciudad de Doral.
El solicitante de este cambio de uso, Trump Endeavor 12 LLC, busca remodelar la propiedad con un proyecto de uso mixto de alta calidad que contenga unidades de vivienda residencial, zonas de áreas verdes y de uso minorista. La actual casa club del Trump National Doral, el salón de baile, las canchas de tenis, el spa, la terraza con piscina y todas las villas menos dos permanecerán. El campo de golf no es parte de la aplicación, por lo que también quedará intacto.
Estos terrenos están ubicados en el área central de la ciudad de Doral y el uso aprobado es compatible con los usos circundantes y recordemos que está cerca del Ayuntamiento Municipal. Al sureste del futuro desarrollo está Doral Square, un proyecto de uso mixto que contiene oficinas y comercios minoristas. En la zona sur de estos terrenos está Doral Gateway East y West, un centro de uso mixto que comprende residencial, oficinas y espacios comerciales.
Si bien, la categoría de uso de suelo DMU permite hasta 25 unidades de vivienda por acre bruto y limita la construcción a una altura de 8 pisos, aun el proyecto de construcción de las torres que serán denominadas Doral International Towers no ha sido aprobado porque está en el proceso de planificación y revisión para después pasar a la fase de aprobación.
Por los momentos, se sabe que Doral International Towers planea ofrecer unidades residenciales, espacios de uso comercial y varios acres de parques, zonas recreación y áreas de esparcimiento saludable. No se tiene previsto la construcción de oficinas porque es uno de los componentes que más podría afectar el tráfico en la zona a las horas pico.
En cuanto al aspecto residencial, la aprobación del cambio de uso de parte del Concejo Municipal de la Ciudad de Doral, limita el desarrollo futuro de Doral International Towers a un rango entre 1,410 unidades a un máximo de 1,500 viviendas, disminuyendo de las 2,500 unidades propuestas inicialmente.
El desarrollo propuesto debe cumplir con la Política de Elementos de Parques y Recreación 7.1.3, que requiere un estándar para parques privados de 2,25 acres por cada mil residentes. Basado en la densidad propuesta, el proyecto deberá proporcionar 4,97 acres de parques privados en el sitio.
De esta cantidad, 75% puede diseñarse como espacio interior recreativo y de ejercicio, mientras que el 25% restante debe estar compuesto por zonas de recreo al aire libre. El cumplimiento de esta normativa será verificado por la Ciudad de Doral cuando sean presentados los planos y diseños definitivos del proyecto.
Trump Endeavor 12 LLC completó ya un taller de zonificación obligatorio en agosto del 2022 y un taller comunitario voluntario en septiembre del año pasado, con el objetivo de informar a los residentes de la ciudad sobre la solicitud, presentar detalles adicionales y tener en cuenta las opiniones del público para una retroalimentación sobre el proyecto.
Con respecto a la planificación escolar, esto estará bajo la revisión, supervisión y determinación de las Escuelas Públicas del Condado de Miami-Dade (MDCPS, por sus siglas en inglés). Cuando MDCPS realice una revisión de la concurrencia escolar que implicará el proyecto, se tomará una determinación final sobre este tema.
Por su parte, el Departamento de Bomberos de Miami-Dade proyecta que el desarrollo generará un adicional de 336 llamadas y que el crecimiento demográfico y el tráfico proyectados afectarán los tiempos de respuesta actuales, por lo que los bomberos recomiendan la instalación de una nueva estación de servicio dentro de un área de una milla o de una milla y media desde NW 87 avenida hasta NW 107 avenida a lo largo de la 36/41calle.
Uno de los aspectos que más preocupa a los residentes actuales de Doral es el tráfico, así que se realizó un análisis vehicular, elaborado por BCC Ingeniería, según el cual se estima que el uso de suelo aprobado (DMU) genere 2 mil 563 viajes diarios adicionales que incluirán un total de 178 viajes en las horas pico de la mañana y 217 viajes en las horas pico de la tarde.
Debido a la magnitud del proyecto y a los viajes diarios generados, las autoridades de la Ciudad de Doral están solicitando a Trump Endeavor 12 LLC un estudio de impacto del tráfico que describa las estrategias para mitigar el aumento del tráfico y proporcionar mejoras en el nivel de servicio de vialidad. El estudio de impacto del tráfico estará también bajo revisión por parte del condado de Miami-Dade.