COMPRAR UNA CASA: EL SUEÑO AMERICANO O EL SUEÑO IMPOSIBLE?

Según una encuesta de la empresa Bankrate, para el 74% de los estadounidenses ser propietario de una casa es un componente clave del sueño americano, pero es esto posible?

 

Por: Edda Pujadas

 

En medio de un panorama de escaso inventario de viviendas; discrepancia entre los salarios y el valor de los bienes de consumo, entre ellos las casas y tasas de interés hipotecario que se resisten a bajar, la educación financiera y la adecuada asesoría parecen ser las vías más certeras para alcanzar el “sueño americano” de tener tu propia casa.

Al parecer, los compradores de casas en Estados Unidos son víctimas de un mercado muy difícil de manejar y la mayor razón es la brecha entre precios y salarios que, según un informe de NBC News, es la mayor en 10 años. Este estudio también indica que una familia con un ingreso promedio podía adquirir una vivienda en más del 90% de los condados del país, pero ahora esta posibilidad ha bajado a un 60%.

Al analizar los datos de la empresa Redfin, indicó que, entre abril del 2019 y abril del 2024 el precio promedio de las viviendas aumentó en un 55%, lo cual se atribuye a la escasez de oferta y si bien habla de la solidez del mercado inmobiliario, también indica lo complicado que puede ser para alguien comprar su primer hogar.

 

TODOS QUIEREN ALCANZAR EL “AMERICAN DREAM”

Lo cierto es que, a pesar de este panorama, según una encuesta realizada por la empresa de seguridad financiera Bankrate, el 74% de los estadounidenses consideran que ser dueño de su propia casa es la base del famoso “American Dream”.

Los encuestados le dieron un valor más alto a la posibilidad de tener su propia casa que a cualquier otro indicador de estabilidad económica, incluida una jubilación cómoda, una carrera exitosa y un título universitario. Más interesante aún, entre quienes ya son dueños de viviendas, el 69% dijo que compraría su casa actual si tuviera que hacerlo de nuevo.

Entre los no propietarios que aspiran a tener su casa, los obstáculos más citados fueron ingresos insuficientes (46%), precios de las viviendas (42%) y la incapacidad de ahorrar para la inicial y los gastos de cierre (40%).

Sin embargo, la mayoría de ellos, un 64%, están dispuestos a hacer sacrificios para encontrar viviendas más accesibles, pues el 39% aseguró poder sacrificar algo de espacio, el 37% podría mudarse un poco más lejos de su trabajo y el 30% compraría una casa más económica, aunque necesitara reparaciones.

 

¿COMO CONSEGUIR EL DINERO?

Educarse a nivel financiero y de crédito es la primera herramienta para conseguir el dinero que podrías necesitar para comprar tu primera casa. Es importante que conozcas las opciones de financiamiento, lo que necesitas para tener acceso a ellas, así como las asistencias gubernamentales que, realmente funcionan.

Empecemos por lo básico: los préstamos de la FHA que están destinados a quienes buscan comprar su primera vivienda. Tienen la ventaja de requerir sólo el 3,5% para la inicial y sus pautas de calificación son más flexibles, especialmente en cuanto al puntaje de crédito que puede ser tan bajo como 580.

Luego tenemos los préstamos convencionales. Los compradores pueden realizar un pago inicial de tan sólo el 3% o el 5% con un préstamo convencional. El análisis del puntaje de crédito, que debe ser mínimo de 620 y de la relación deuda ingreso es vital para obtener este tipo de financiamiento.

Para los veteranos, están los préstamos VA que no requieren pago de inicial y puede utilizarse para personas activas en el servicio o que están retiradas. Los préstamos de Desarrollo Rural que son conocidos como USDA están disponibles en áreas rurales de la Florida y si bien tienen límites de ingresos, ofrecen una opción sin pago inicial y sin seguro hipotecario.

Una opción muy interesante son las hipotecas de tasa ajustable, conocidas como ARM y pueden servirnos para bajar el interés. Presentan una combinación de un interés fijo por el periodo inicial del préstamo, para luego convertirse en variable. Generalmente, el periodo fijo es a 5, 7 o 10 años.

El programa de asistencia para primeros compradores, Home Town Heroes, al cual le acaban de ser asignados fondos, es una excelente alternativa pues está destinado a que las personas que vivan y trabajen en la Florida puedan recibir hasta $35 mil dólares para el pago de la inicial y los gastos de cierre en la compra de su primera propiedad.

Funciona como una segunda hipoteca correspondiente al 5% del monto total del préstamo. No genera intereses y los compradores no tendrán que hacer pagos mensuales. Este préstamo caduca a los 30 años y debe ser pagado si la propiedad es vendida, refinanciada o transferida.

Pocos conocen los préstamos basados en los estados de cuenta. Las personas que trabajan por cuenta propia o dependen de ingresos de inversiones pueden tener problemas para calificar según las declaraciones de impuestos o recibos de pago, así que está opción financiera se basa en el análisis de los ingresos a través de los 12 últimos estados de cuenta.

Hay un programa que se llama en inglés Buydown y con él los compradores pueden considerar reducir la tasa de su hipoteca durante los primeros dos años. Por ejemplo, un comprador podría reducir su tasa en un 2% el primer año, un 1% el segundo año y luego la tasa se estabilizaría a la tasa original durante el plazo restante del préstamo.

También están los préstamos para inversionistas, que no implican verificación laboral, ni de ingresos. Se denominan en inglés DSCR y se basa en la renta de la propiedad que se está adquiriendo. Para este análisis, los prestamistas toman en consideración los gastos generales de la vivienda y los comparan con los ingresos por renta.

Como estrategia para bajar la tasa de interés, y por ende, los pagos mensuales, las nuevas construcciones son una alternativa porque, generalmente, los desarrolladores ofrecen entre sus promociones la opción de disminuir de interés o de colaborar con los gastos de cierre del comprador.

La posibilidad de recibir ayuda para los gastos de cierre también puede venir del vendedor de la casa que estés comprando, muchas veces puede ser una idea más beneficiosa pedir que el vendedor colabore con los gastos de cierre del comprador, en lugar de negociar que te bajen el precio de la casa.

La única manera, entonces, de saber si es posible alcanzar o no el “sueño americano” de tener casa propia es educarse, mantenerse actualizado sobre el mercado inmobiliario, buscar asesoría y por supuesto, ahorrar.