“BIG BEAUTIFUL BILL” Y SU IMPACTO EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Con esta ley, los intereses hipotecarios que pagas por el préstamo de tu casa serán deducibles de tus impuestos de forma permanente, siempre y cuando la propiedad sea tu vivienda principal
Por: Edda Pujadas
Importantes cambios tributarios, subsidios y flexibilizaciones regulatorias que podrían redefinir el mercado inmobiliario, tanto residencial como comercial, fueron introducidos en la recientemente firmada ley “One Big Beautiful Bill Act” (OBBBA, por sus siglas en inglés), más conocida como “Big Beautiful Bill”.
Esta propuesta fiscal y presupuestaria de casi 900 páginas introduce reformas relevantes como, por ejemplo, la ampliación de incentivos fiscales para viviendas principales. La ley hace permanente la deducción de intereses hipotecarios en el pago de tus impuestos hasta $750,000 mil dólares o hasta $1,000,000 de dólares para financiamientos anteriores al 2018. Este beneficio se aplica únicamente al préstamo que pagas por la propiedad en la que resides.
La “Big Beautiful Bill” también restaura la deducibilidad del pago de primas de seguro hipotecario (PMI) de tu declaración de impuestos. El PMI (Private Mortgage Insurance, por su nombre en inglés) es un seguro que protege al prestamista si el comprador no paga el financiamiento. Se requiere cuando el pago inicial es menor al 20% del valor de la propiedad y generalmente, se incluye en el pago mensual de la hipoteca.
Otra de las flexibilizaciones que se destaca es que el límite de deducción de impuestos estatales y locales (SALT) se eleva de $10,000 dólares a $40,000 dólares desde el 2025 hasta el 2029, lo cual es especialmente beneficioso para hogares en estados con impuestos locales elevados, como California y Nueva York, por ejemplo.
Recordemos que el SALT siempre ha sido un tema clave en debates sobre equidad fiscal y carga tributaria. Se trata de una deducción federal que permite a los contribuyentes restar ciertos tributos estatales y locales (como impuestos a la propiedad, por ejemplo) de su declaración de taxes federales.
Un incremento del 12?% en la asignación estatal de créditos fiscales para vivienda de bajos ingresos (LIHTC) también se ve reflejado en la “Big Beautiful Bill”. El LIHTC es un programa federal que incentiva la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles para personas de bajos ingresos. A través del mismo, el gobierno otorga créditos fiscales a desarrolladores que construyen o renuevan propiedades destinadas a alquiler asequible.
El objetivo principal de la LIHTC es combatir la escasez de hogares para familias con ingresos limitados, por lo que esta ley también contempla que, a partir de 2026, los proyectos de vivienda asequible solo necesitarán financiar el 25?% del costo con bonos estatales o locales para poder recibir los créditos fiscales del programa LIHTC. Antes, ese mínimo era del 50?%, lo que hacía más difícil calificar.
Al bajar ese requisito, más proyectos podrán acceder a fondos, facilitando la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos. Es una forma de hacer que el programa beneficie a más comunidades. Se prevé que estas decisiones estimulen el desarrollo de más de 1?millón de unidades asequibles entre el 2026 y el 2035.
De igual forma, la “Big Beautiful Bill” consolida y fortalece las Zonas de Oportunidad, incluidas ventajas para inversiones en áreas rurales. Hace permanentes ciertos beneficios fiscales para proyectos en estas localidades y coordina mejor los programas federales de vivienda y desarrollo económico. Esto significa que se busca atraer más inversión privada en comunidades necesitadas, simplificando las reglas y asegurando que los proyectos tengan un impacto positivo duradero.
En lo que se refiere a propiedades comerciales y de alquiler, esta ley restablece la deducibilidad al 100?% del costo de mejoras en instalaciones adquiridas a partir de enero del 2025, con aplicación hasta el 2030. Esto incluye, por ejemplo, sistemas de climatización, techos, equipos o renovaciones interiores. En lugar de depreciar estos costos poco a poco durante varios años, se permite descontarlos de una sola vez, reduciendo los impuestos a pagar y aumentando el incentivo para invertir en bienes raíces comerciales.
La ley perpetúa y mejora la deducción del 20?% para dueños de negocios. La deducción QBI (Qualified Business Income, por su nombre en inglés) es un beneficio fiscal que permite a ciertos dueños de negocios, incluidos propietarios de bienes raíces, deducir hasta el 20?% de sus ingresos netos del negocio en su declaración de impuestos.
Aplica a negocios “pass-through” (cuyos ingresos pasan directamente a los dueños), como LLCs, S-corps o propiedades de alquiler que califican. Esta deducción reduce la cantidad de ingresos sobre la que se pagan impuestos federales, ayudando a que los dueños de pequeños negocios o inversiones obtengan un mayor ahorro tributario.
Más allá de la “Big Beautiful Bill”, pero sin desvincularnos de los temas taxables, el presidente Donald Trump está proponiendo la eliminación del impuesto a las ganancias de capital (capital gains tax, por su nombre en inglés) para la venta de la vivienda principal. Actualmente, existe una exención de hasta $250,000 dólares para personas individuales y de $500,000 dólares para parejas.
Esta iniciativa sugiere eliminar totalmente este impuesto, lo que significa que, si vendes tu casa, no tendrías que pagar tributos sobre la ganancia que obtuviste, haciendo la venta más rentable para los propietarios.
Por su parte, el gobernador del estado de la Florida, Ron DeSantis, ha propuesto eliminar los impuestos a la propiedad. Como medida inmediata, sugiere un reembolso de $1,000 dólares a los dueños de viviendas en las que se residen y disfrutan de la excepción de vivienda principal (Homestead Exemption) para aliviar la carga fiscal.
DeSantis ha sugerido que la Legislatura de Florida considere una enmienda constitucional en 2026 para eliminar permanentemente los impuestos a la propiedad. Esto significa que, si se aprueba, los propietarios de viviendas amparados bajo el Homestead Exemption, ya no tendrán que pagar tributos anuales por su casa.
En resumen, la “Big Beautiful Bill” combina una estrategia agresiva de estímulos fiscales con un enfoque en la vivienda asequible y el desarrollo comunitario. Si bien crea un entorno fiscal favorable para compradores, desarrolladores y profesionales, aún requiere una implementación eficaz por parte del IRS, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos y los gobiernos locales, así como un equilibrio político entre prioridades fiscales y sociales.