CAMBIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

 

 

A pesar de que la subida de los intereses hipotecarios ha frenado el volumen de compra de viviendas, rentar sigue siendo mucho más caro que comprar

 

Por: Edda Pujadas

 

Como ya todos sabemos, subir el interés se convirtió en la única herramienta gubernamental para controlar la inflación, especialmente, en dos sectores determinantes como la gasolina y la vivienda lo que, obviamente, trajo cambios en el mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario, caracterizado en los últimos meses por una escasez de inventario y una constante subida de precios, se ha venido desacelerando porque, al subir los intereses hipotecarios hay personas que ya no califican para comprar una propiedad, lo que ha sacado del mercado a posibles comprados.

“Sin embargo”, explica Ernesto Vega, fundador y presidente de una de las empresas de Real Estate más importantes del Sur de la Florida, Canvas Real Estate, “esto no significa que las ventas se han detenido, lo que realmente está pasando es que no están aumentando al mismo ritmo, por ejemplo, el año pasado, el volumen de ventas para está época del año se estaba incrementando en un 16%, pero ahora ha subido sólo un 11%”.

Otro fenómeno es que hay propiedades que ya estaban bajo contrato de compra y estas transacciones no han podido culminar con éxito porque los compradores ya no califican.

“La buena noticia para los compradores es que si bien, en el Sur de la Florida el inventario de propiedades no está subiendo al mismo nivel que en otros estados, ya tenemos un aproximado de tres meses de inventario (cuando antes teníamos solo mes y medio) y semanalmente, entre mil y 1,500 viviendas están bajando de precio”, comenta Vega.

Con respecto a la renta, Vega manifestó que como disminuyó el volumen de compra, la renta sigue subiendo un promedio de 10% al mes, pues la gente tiene que vivir en algún lado. Pronostica, igualmente, un incremento de la renta constante en los próximos cinco años, el cual están aprovechando los compradores inversionistas.

Las condiciones políticas de Colombia, de Centro y Suramérica en general está haciendo que siga aumento el número de personas que compra en el Sur de la Florida a manera de inversión, lo cual sigue mantenido muy activa la compra de propiedades que dejen un retorno de inversión y se aprecien con el tiempo.

Con respecto a las opciones para poder comprar en estos momentos, Vega hizo mención a los préstamos ARM (por sus siglas en inglés) que es un tipo de financiamiento convencional con un periodo inicial de tasa fija a, por ejemplo, cinco años que luego se convierte en variable.

La tasa de interés para este tipo de préstamo es inferior que el interés promedio y siempre tendrá la opción de refinanciar, finalizados los primeros cinco años. Esto le permitirá calificar para comprar y bajar sus pagos mensuales, por lo que es una opción que se está usando mucho en el mercado actual.

Vega también hizo referencia a la frase “compra donde el dinero te alcance” y toma ventaja de la apreciación. “Si tus calificaciones monetarias y crediticias no te alcanzan para comprar una casa en el sitio donde quieres vivir, invierte en una propiedad en otra zona que cueste menos y que puedas poner a la renta. Seguramente, que con ese pago de renta vas a poder mantener tu nivel de vida, en el lugar que te gusta, sin perder tu capital. Haz de tu primera compra una inversión”.

“Siempre el interés más alto lo vamos a tener cuando pagamos la renta. La renta está al 100% de interés porque cuando rentamos no nos queda nada. Solamente, tomen en cuenta que en un renta de $3,500 dólares al mes, al cabo de 5 años vamos a ver pagado $210.000, es decir, le habremos pagado la hipoteca al dueño de la casa, en lugar de pagar la nuestra… Si compramos, al cabo de cinco años, vamos a tener un aproximado de 6% de apreciación sobre nuestra propiedad, además de aprovechar los beneficios de ser dueño de tu propia casa, entre ellos, el más importante, las deducciones de impuestos”.

 

 

“EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR ES CUANDO ESTES CAILIFICADO”

Es común escuchar que no es buen momento para comprar porque “las casas están caras, los intereses están altos”, pero la verdad es que “el mejor momento para comprar es cuando estés calificado”, así lo asegura Haydee Columbie, manager de la oficina de Doral de la empresa de financiamiento Point Mortgage Corporation.

“El mercado ideal, casas barajas e intereses bajos, realmente no existe y los costos por esperar simplemente se traducen en pagar más renta, así que yo considero que los factores que deben determinar una decisión de compra son sus características financieras y crediticias, es decir, si su capacidad de endeudamiento y su ingreso mensual le permiten calificar para un préstamo, es ese el mejor momento de comprar.”.

Con respecto al comportamiento de los intereses, Columbie señaló que si bien entiende el estrés que esto genera entre los compradores, siempre hay opciones, “por ejemplo, si cierra a un interés considerado alto, puede refinanciar luego; si se mantiene igual, pues ya compró, dejó de pagar renta y va construyendo apreciación sobre su propiedad y si el interés sigue subiendo, ya usted tiene un interés más bajo.”.

Al hacer mención a tipos de financiamiento que no son tan conocidos, Haydee Columbie mencionó el programa  2/1 Buydown (por su denominación en inglés) que es un tipo de financiamiento para reducir sus tasas de interés durante los primeros dos años de una hipoteca. Si opta por 2/1 Buydown, su tasa de interés se reduce en un 2 % el primer año y en un 1 % el segundo año.

También hizo referencia al préstamo Chenoa de CBC Mortgage Agency que es un programa nacional de asistencia para el pago inicial diseñado con el propósito de aumentar la accesibilidad a la compra de viviendas en todo el país, dirigido, especialmente, a personas de ingresos bajos y moderados. Los futuros compradores podrían acceder a hasta un 5% de asistencia para el pago de su inicial.

Hometown Heroes Housing Program (HHHP, por sus siglas en inglés) es otro de los programas de asistencia más populares en la actualidad y busca reducir los costos iniciales para los llamados “héroes locales calificados” al proporcionar préstamos sin intereses para ayudarlos con el pago de la inicial y los gastos de cierre. Hayde Columbie manifestó que el programa está disponible para más de 50 ocupaciones relacionadas con el bienestar comunitario, la seguridad, la salud y la educación.

Otro tema que tiene preocupados, tanto a los compradores como a los propietarios de viviendas es el aumento de las pólizas de seguro. Las primas de los dueños de viviendas en Florida están aumentando, alrededor del 33 % cada año, según el Instituto de Información de Seguros, debido, principalmente, a los huracanes, los litigios y los elevados costos de reaseguro.

Seis compañías de seguros se han declarado en insolvencia solo este año y otras han perdido clientes o han dejado de escribir nuevas pólizas. Como resultado, el número de titulares de pólizas de la aseguradora estatal de último recurso, Citizens Property Insurance, se ha incrementado signficativamente.

Ante esta problemática podría ser una ayuda el proyecto de ley 2D del Senado, firmado por el gobernador Ron DeSantis que promulga medidas a favor del consumidor para ayudar a aliviar los crecientes costos de los seguros, aumenta la transparencia de las reclamaciones de seguros y toma medidas enérgicas contra las demandas sin sentido que aumentan los costos.

Entre las medidas del proyecto de ley 2D destaca la asignación de $ 2 mil millones en alivio de reaseguro a través del programa Reinsurance to Assist Policy (RAP) para beneficiar a los asegurados durante los próximos dos años, la disposición de $150 millones para el programa “Mi Hogar Floridano Seguro” para otorgar subvenciones a los propietarios de viviendas para la modernización de los sistemas anti-huracanes, haciendo que los hogares sean más seguros y más resistentes a los daños causados ??por huracanes, lo que puede resultar en descuentos en las primas.

Igualmente, estipula la prohibición de que las compañías de seguros nieguen la cobertura únicamente en función de la edad de un techo; exigir a las compañías de seguros que brinden a los asegurados una explicación razonable si niegan total o parcialmente un reclamo y proporciona a los consumidores un mayor acceso a la información durante el proceso de ajuste del reclamo, entre otras medidas.