Doral Council adopts Zoning Workshops ordinance, Approves Workforce Housing Program
By: María Alejandra Pulgar
@marialepulgar – NAHJ #37172
A community initiative introduced in January, became a mandatory legal procedure upon the adoption last Zoning Council Meeting of Ordinance 2016-16, that modifies the Land Development Code to create procedures for Zoning Workshops.
The request of such ordinance was introduced to the City in February by a committee of residents. They delivered a draft for City Attorney consideration and review. The City Attorney presented it to Council in April and passed unanimously on first reading.
This ordinance will make mandatory the realization of workshops before submitting to Council major projects that require rezoning. The reasoning of the committee for requesting such an ordinance is that recent rezoning and amendments to the master plan of the City have changed the original vision for Doral towards a highly populated area, and the possibility of the people to meet with the developers in an informal setting would allow for more time for the public to express their opinions on specific projects.
The Second Reading was deferred from May 11th to the May 18th Zoning Meeting where it was finally adopted 4:1, being Councilman Pete Cabrera the dissenting vote and a very vocal opposition to the initiative.
Vice Mayor Christi Fraga, although supporting the motion, expressed concerns on the time and costs that the implementation of these zoning workshops would create for the city. She requested that the motion to approve included a condition of monitoring the attendance and participation of general public to the meetings, to ensure that it is worth the realization of the workshops, otherwise the ordinance would be repealed if people are not actively participating.
How will those zoning workshops take place?
These workshops should take place no fewer than 30 days before the announcement of the hearing of a project on a Zoning meeting or Local Planning Agency. They are required for applications for rezoning, site plan approvals, major modification of previously approved plans, variances and other modifications.
They will be performed in two sessions. The first one will be a forum presenting several proposed developments, where public will be encouraged to ask questions and provide feedback to developers. The sessions should be scheduled in a way that allows people to attend and maximize participation. And on the second session of the workshop, the City Council will be present to learn about the developments discussed and to ask questions about the projects as well.
The ordinance will become effective in February 2017, nine months after its adoption.
Workforce Housing Program approved on First Reading
The workforce housing program has been considered since September 2015, within the traffic solutions contemplated on the strategic planning session and as part of the updates to the comprehensive Master Plan, to find a way to provide the offer of houses at more affordable prices for workers such as teachers, fight fighters, police officers, etc., who currently live in other areas and commute to the City of Doral every morning.
On the proposed ordinance, a Workforce Housing Density Bonus (WHDB) of up to 30% more units is provided to property land owners in areas within certain use categories, to encourage the inclusion of more affordable priced units within the developments.
Among the conditions that are included in the ordinance to implement the programs are:
- Houses should be affordable to workers making 65-140% of Area Median Income (AMI), and price of houses distributed across that range, that in Doral is between US $31,265 and US$ 61,340.
- Rent and prices will be controlled for 20 years
- Units should be built on the same site, with similar quality as market priced units and dispersed throughout the project.
- Workforce houses must be the primary residence for owners.
It is important to let the community know that the houses built within these developments will not be low income but affordable houses through the Florida Affordable Housing Program. This was one of the main concerns expressed by a group of citizens during the public hearing, and several of them criticized the work of the planning experts who have suggested the inclusion of provisions for this program on the Plan. Others also expressed that it was not clear if the incentives were for the developer or for the buyer of the units.
This is a program that has been implemented in several municipalities for more than 20 years in Miami-Dade County. The criteria for granting the WHDB, which will be up to 30% of increased density per amount of workforce houses included, are as follows:
- The site is within a main road or near a major commercial or industrial employment area.
- It is nearby schools, parks and other facilities.
- Density of development is compatible with adjacent areas and infrastructure can support additional density at the same levels of service.
- Decisions will be made on a case by case basis, depending on the development presented.
It was suggested to staff that before second reading the ordinance is revised to include ways to identify participants in the program are truly residents of Doral who work in the area, and not investing tourists taking advantage, as the objective is to provide incentives for people to continue living and working in Doral.
The ordinance passed 3:1 being Vice Mayor Fraga and Mayor Boria de dissenting votes.
It is expected to be included for second reading for the June Council Meeting.
People are encouraged to attend and voice their opinions during public comments.
Doral Adopta ordenanza de Talleres de zonificación y
Aprueba Programa de Viviendas Para Trabajadores
Por: María Alejandra Pulgar
@marialepulgar – NAHJ #37172
Como respuesta a la iniciativa propuesta por un comité de residentes en el mes de febrero, las autoridades de Doral acaban de adoptar la Ordenanza 2016-16, modificando el Código de Desarrollo de la ciudad para incluir el procedimiento obligatorio de Talleres de Zonificación.
El comité de ciudadanos entregó un borrador de la ordenanza al Abogado Municipal, quien la presentó para discusión en la Reunión de Abril y fue aprobada por unanimidad en primera discusión.
El objetivo de la ordenanza es incluir la realización de talleres informativos públicos, como requisito para la consideración de proyectos que requieran rezonificación. La Segunda Discusión tuvo lugar el 18 de mayo en la Reunión de Zonificación. Fue adoptada con votos 4 a 1, siendo el Concejal Pete Cabrera el voto en contra. Cabrera fue muy enfático en su oposición a la iniciativa.
La Vice Alcalde Christi Fraga, expresó su preocupación sobre el tiempo y costo que estos Talleres implicarán para la Ciudad. Solicitó que en la moción de aprobación se incluyera una condición de monitoreo de asistencia a las reuniones, para asegurar que cumplen el objetivo esperado de participación ciudadana activa y de no ser así se revocaría la ordenanza.
¿Cómo se realizarán los Talleres?
Estos talleres deben realizarse no menos de 30 días antes del anuncio de la presentación de un proyecto ante la Agencia Local de Planificación o la Reunión de Zonificación. Es obligatoria la participación para cualquier desarrollador que aplique para rezonificaciones, aprobación de planos, modificaciones mayores a planos aprobados, variaciones y otros cambios en proyectos mayores.
Tendrán dos fases: la primera será un foro abierto, a realizarse en locaciones y horarios convenientes para incentivar la participación, donde múltiples desarrolladores presentarán sus proyectos y el público tendrá la oportunidad de hacerles preguntas y expresarles sus opiniones.
En la segunda fase de los talleres, los miembros del Concejo Municipal podrán estar presentes para conocer y hacer preguntas sobre los proyectos discutidos.
La ordenanza entrará en efecto en febrero 2017, nueve meses después de su adopción.
Aprobado en Primera Discusión Programa de Viviendas para Trabajadores
La creación de un Programa de Viviendas Para Trabajadores viene en progreso desde las sesiones de planificación estratégica de septiembre 2015, donde se contempló como una de las posibles soluciones para el tráfico a ser incluidas en el Plan Maestro.
La idea es encontrar maneras de ofrecer viviendas a precios asequibles para trabajadores tales como maestros, bomberos, policías, etc., que actualmente trabajan en la Ciudad de Doral pero viven en áreas alejadas y deben movilizarse diariamente.
La Ordenanza Propuesta define un Bono de Densidad por Viviendas para Trabajadores (WHDB por sus siglas en ingles) que puede llegar a ser 30% adicional de unidades habitacionales construidas en aquellas propiedades ubicadas dentro de ciertas categorías de terreno (Uso Mixto), para incentivar la inclusión de viviendas a mejores precios dentro de los proyectos de construcción.
Las condiciones para que un nuevo desarrollo pueda recibir el WHDB son:
- Los precios de las casas deben ser asequibles para trabajadores que ganen entre el 65% y el 140% de la media de ingresos del área (AMI por sus siglas en ingles); En Doral, el AMI se encuentra entre $ 31,265 y $61,340.
- Los costos de alquiler y precios de venta estarán controlados por 20 años.
- Las unidades de precios asequibles deben estar construidas dentro del mismo desarrollo, con calidad similar a las de precio de mercado, y distribuidas por todo el proyecto.
- Solo podrán entrar en el programa las unidades que se mantengan como vivienda principal de sus propietarios.
Las viviendas asequibles contempladas en esta ordenanza son para trabajadores de ingresos medios, financiadas a través del programa de Viviendas Asequibles de Florida y en ningún momento serán consideradas viviendas para personas de bajos recursos.
Esta fue una de las mayores preocupaciones expresadas por los ciudadanos que opinaron en los comentarios públicos sobre esta ordenanza. También hubo fuertes críticas al trabajo de los expertos de planificación que sugirieron la inclusión de este programa dentro del Plan Maestro, pues no había claridad si los incentivos propuestos beneficiarían a los desarrolladores o a los compradores de las unidades.
Este es un programa implementado en varias municipalidades en Miami-Dade por más de 20 años. Incluso en Doral hay dos desarrollos que participan en el programa: Doral Terrace y Valencia at Doral. Los criterios para otorgar a los desarrolladores de proyectos el WHDB son:
- El proyecto debe estar ubicado en una vía principal o cercado a un área comercial o de uso industrial medio que genere centros de trabajo.
- Debe estar cerca a las escuelas, parques y otras facilidades.
- La densidad del desarrollo (cantidad de unidades habitacionales) debe ser compatible con las áreas adyacentes y la infraestructura existente debe soportar los nuevos residentes manteniendo el nivel de servicio.
- Las decisiones se realizaran caso por caso, dependiendo de las características del desarrollo que lo solicite.
El Consejo sugirió al personal de planificación que, antes de llevar la ordenanza a segunda discusión, se revise el contenido para incluir métodos de identificar que los participantes en el programa sean realmente residentes habituales de la Ciudad de Doral y no turistas inversionistas tratando de aprovechas las ventajas de los precios asequibles. El objetivo es proporcionar incentivos para que las personas continúen viviendo y trabajando en Doral.
La ordenanza pasó en Primera Discusión 3:1, siendo la Vice Alcalde Fraga y el Alcalde Boria los votos en contra. La Segunda Discusión tendrá lugar en la Reunión regular de junio. Se espera que los residentes acudan a expresar sus opiniones sobre este programa durante el espacio de comentarios públicos.