Hipotecas con tasa ajustable para bajar el interés

 

Los préstamos conocidos como ARM, ofrecen una combinación de tasa fija y ajustable que le permite bajar la tasa de interés

 

Por: Edda Pujadas

 

Si bien las tasas hipotecarias han empezado a descender recientemente, en los últimos meses ha habido gran preocupación en el mercado inmobiliario por el incremento de los intereses en comparación con el año 2021, lo que ha llevado a utilizar otras alternativas de financiamiento como los préstamos de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés).

Las hipotecas de tasa ajustable presentan una combinación de un interés fijo por el periodo inicial del préstamo, para luego convertirse en variable, lo que implica que puede cambiar periódicamente según los cambios en el índice financiero asociado con el préstamo. En términos generales, su pago mensual aumentará o disminuirá si la tasa de interés sube o baja.

Las hipotecas de tasa ajustable son una buena opción si usted planea vender la propiedad antes del final del período introductorio de tasa fija, para que no le preocupen los posibles aumentos de la tasa; quiere un pago mensual inicial más bajo que el que normalmente ofrece una hipoteca de tasa fija o estima que las tasas de interés pueden bajar en el futuro, por lo que podrá refinanciar al terminar el periodo inicial del préstamo.

Recuerde que los ARM, generalmente, comienzan con una tasa de interés más baja que las hipotecas de tasa fija, por lo que un ARM es una excelente opción si su objetivo es obtener un interés más bajo al principio. Sin embargo, esta tasa de interés no durará para siempre y después del período inicial, su pago mensual puede fluctuar periódicamente.

Un préstamo tradicional con tasa fija a 30 años ofrece más certeza porque retiene la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Eso significa que el pago mensual de su hipoteca se mantendrá constante durante todo el plazo del préstamo, siendo las únicas variaciones posibles en sus pagos mensuales los cambios en los pagos de las pólizas de seguro y/o en los impuestos a la propiedad.

Por el contrario, un ARM puede cobrar menos interés durante el período introductorio, ofreciendo así un pago mensual inicial más bajo, pero después de ese período inicial, los cambios en las tasas de interés afectarán sus pagos. Si las tasas de interés bajan, sus pagos mensuales así lo harán y si suben, igual se incrementarán, así que es importante que, si va a decidir hacer algún cambio en su préstamo, lo realice antes de que finalice el periodo inicial del mismo.

El período fijo de las hipotecas ARM es, generalmente, por los primeros cinco, siete o 10 años del préstamo, durante los cuales su tasa de interés no cambiará. Luego viene el período de ajuste que es cuando su tasa de interés puede subir o bajar según los cambios en el mercado financiero.

Para llevarlo a un ejemplo, digamos que obtiene un ARM de 30 años con un período fijo de cinco años. Eso significaría una tasa fija más baja que la disponible en el mercado para los financiamientos de tasa fija a 30 años, durante los primeros cinco años del préstamo y luego su interés podría subir o bajar durante los 25 años restantes de la hipoteca.

La flexibilidad que puede incorporar a su presupuesto con los pagos mensuales iniciales más bajos que ofrece un ARM le brinda la oportunidad de aumentar sus ahorros y trabajar hacia otras metas financieras. Aunque existe la posibilidad inminente de un aumento de la tasa de interés después del período inicial, puede acumular ahorros en el camino para proteger sus finanzas contra este incremento.

 

¿COMO FUNCIONAN LAS TASAS ARM?

Las tasas hipotecarias para cualquier tipo de préstamo están influenciadas por una variedad de factores. Estos incluyen factores personales como su puntaje de crédito, la relación de sus ingresos con sus deuda y por ende, su capacidad de endeudamiento. Esto funciona de igual forma para los préstamos ARM.

El punto de referencia mencionado en un contrato ARM es la base de la tasa más baja y de acuerdo a la cual se establecerán los intereses futuros, y el margen que se aplicará a su ARM depende de su puntaje crediticio y de su historial crediticio. Obviamente, los prestatarios más solventes pagarán cerca del margen estándar de las hipotecas y los préstamos más riesgosos se verán incrementados a partir de ahí.

La buena noticia es que es posible que existan topes en las tasas aplicables, lo que significa que habrá un ajuste máximo de la tasa de interés permitido durante cualquier período de su hipoteca ARM, de esta forma, tendrá oscilaciones más manejables con cada nuevo cambio de tarifa de interés.

Es posible que vea el término 5/1 (2/2/5) utilizado para referirse a un ARM 5/1. El segundo conjunto de números, 2/2/5, representa los detalles de los topes de tasas y se podría explicar de la siguiente manera: el límite de ajuste inicial está identificado con el primer “2” y es el límite de cuánto puede ajustar su tasa de interés en su primer reinicio, después del periodo de cinco años de tasa fija y así sucesivamente hasta llegar al tope de 5%.

Al igual que con todas las hipotecas, los préstamos ARM tienen varios requisitos. Debe estar preparado para demostrar sus ingresos con la declaración de impuestos de los últimos dos años, sus estados de cuenta reciente, sus talonarios de pago y la documentación adicional que requiera su prestamista.

Un ARM puede ser el adecuado para algunas situaciones, pero ¿qué sucede si sus circunstancias financieras cambian? Puede buscar refinanciar su ARM, pasándola a una hipoteca de tasa fija para asegurar mayor estabilidad en sus pagos mensuales. Afortunadamente, el proceso es relativamente sencillo, pues al refinanciar, obtendrá un nuevo préstamo para pagar la hipoteca original.

Dado que se trata de una nueva hipoteca, deberá realizar muchos de los mismos pasos que tomó al solicitar su préstamo original. Por ejemplo, es probable que deba proporcionar talones de pago, extractos bancarios y otras pruebas de sus ingresos y deudas, así como también será necesario hacer un nuevo avaluó de la propiedad, lo que puede ser altamente beneficioso, pues podrá incluso beneficiarse de la revalorización de la misma.