Intercambio 1031: Permite a los inversionistas diferir el pago de impuestos

Para disfrutar del diferimiento del pago de impuestos, los inversionistas deben cumplir la regla de los 45 y los 180 días en sus transacciones inmobiliarias

 

Por: Edda Pujadas

 

Para los inversionistas en el sector inmobiliario el pago de impuesto, como resultado de la venta sus propiedades, es un tema de suma preocupación, sin embargo, el uso de la herramienta fiscal conocida como “intercambio 1031” permite diferir o posponer la cancelación de estos tributos.

Un 1031, como es conocido popularmente, consiste en un intercambio de una propiedad de inversión inmobiliaria por otra de igual tipo, lo cual permite posponer los impuestos sobre las ganancias de capital. Este término recibe su nombre de la Sección 1031 del Servicios de Rentas Internas (IRS, por sus siglas in inglés).

Básicamente, un intercambio 1031 es un beneficio tributario que debe ser utilizado contando con la asesoría de un contador con experiencia en la materia. En términos generales, usted puede vender una propiedad que tiene con fines comerciales o de inversión y cambiarla por una nueva que compre con el mismo propósito, lo que le permite diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta.

Uno de los detalles más importantes para dar cumplimiento al 1031, es que el dinero obtenido como producto de la venta no puede ir a su cuenta bancaria, debe ser retenido en depósito por un tercero, que son empresas especializadas en 1031 y conocidas como agentes calificados, para luego utilizarlo para comprar la nueva propiedad. No puede recibir los fondos directamente.

Hay dos reglas claves de sincronización que debe cumplir un proceso de 1031. La primera es la regla de los 45 días y consiste en que, una vez que se produzca la venta de su propiedad, deberá, dentro de los 45 días siguientes, seleccionar hasta tres propiedades de cualquier valor con la intención de comprar al menos una de ellas. Puede, incluso, designar más de tres si caen dentro de ciertas pruebas de valoración.

Una de las reglas de valoración indica que, puede identificar más de 3 propiedades con un valor agregado que no exceda el 200% del valor de mercado de la propiedad vendida y la otra especifica que puede identificar un número ilimitado de propiedades, teniendo en cuenta que se debe adquirir el 95% del valor de mercado de todas las propiedades identificadas.

Dentro de este proceso de identificación de la propiedad a comprar es importante tener en cuenta que todas deben caer dentro de la categoría del mismo tipo. Posteriormente, viene la regla de los 180 días que, obviamente, indica que debe cerrar la propiedad nueva dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad anterior. Esta propiedad, debe estar dentro de la lista de los inmuebles seleccionados en los 45 días del proceso de identificación.

Es igualmente posible aplicar un intercambio inverso, es decir, puede comprar la propiedad de reemplazo antes de vender la anterior y aún calificar para un intercambio 1031. En este caso, se aplican los mismos lapsos de tiempo de 45 y 180 días, pero contados a partir de la fecha de la compra del nuevo inmueble.

Con respecto al tiempo que debe ser dueño de una propiedad antes de venderla, haciendo uso de la figura tributaria 1031, los profesionales en la materia, consideran que dos años de retención podría ser el mínimo período apropiado de tenencia para validar el uso del inmueble como inversión.

En la venta de las casas vacacionales también puede aprovechar los beneficios fiscales de la 1031 siempre y cuando hayan sido convertidas en propiedades de alquiler previamente y cumplan con ciertas reglas establecidas por el IRS. Por ejemplo, debe haber sido el dueño de la propiedad por lo menos dos años antes de pretender usar el 1031.

Otras de las reglas, señala que debe alquilar la propiedad, por lo menos 14 días, en cada uno de los dos periodos de 12 meses anteriores al uso de la 1031 y el dueño no puede darle uso personal al inmueble mayor al 10% del periodo de renta de cada uno de los dos periodos de 12 meses anteriores al uso de la 1031.

En pocas palabras, si deja de usar su casa en la playa, la alquila por más de 14 días en un año y por más de 14 días al año siguiente, podría venderla, disfrutando de los beneficios de la 1031, siempre y cuando cumpla con el resto de los requisitos que establece esta exención tributaria.

Si se usa correctamente, no hay límite en la frecuencia con la que puede realizar intercambios 1031. Esto quiere decir, que siempre que cumpla las reglas establecidas por el IRS, puede vender y comprar propiedades de inversión un ilimitado número de veces, difiriendo el pago de impuestos la misma cantidad de veces.

Las obligaciones tributarias terminan con la muerte, por lo que si fallece sin vender la última propiedad obtenida a través de un intercambio 1031, no se espera que sus herederos paguen el impuesto del cual pospuso el pago.

Otras de las ventajas del uso de la 1031 son, por ejemplo, la generación de liquidez pues puede, vender un terreno y adquirir una propiedad que ya este construida, rentarla y obtener un ingreso mensual; puede intercambiar una propiedad totalmente depreciada por una de mayor valor o vender un inmueble en una zona en la que el mercado está lento para comprar en un área más activa.

El uso de la 1031 también es ideal para la diversificación, pues puede intercambiar una propiedad por varias del mismo tipo, podría hacer el proceso inverso al consolidar la venta de varias propiedades que no generan mayor ingreso para comprar una sola que sea considerada una mejor inversión. También podría distribuir las propiedades compradas entre sus futuros herederos.

Lo más importante antes de optar a un intercambio 1031 es asesorarse con un contador experto en la materia, quien también lo debe ayudar a seleccionar un agente calificado para el depósito del dinero mientras se concluye la totalidad de la transacción.