Los préstamos para primeros compradores ahora son mas accesibles.
Con tan sólo 3.5 % de inicial puede comprar su casa.
A partir del último trimestre del 2019, son más los apartamentos de condominio que pueden ser aprobados para un préstamo a través de la Administración Federal de Vivienda
Edda Pujadas
En un esfuerzo por promover el acceso a la compra de viviendas, especialmente entre los compradores por primera vez, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) actualizó sus regulaciones durante el último trimestre del 2019 para establecer un nuevo proceso de aprobación de condominios.
Si bien los prestamos especialmente diseñados para primeros compradores siempre han sido una posibilidad para que las personas que no tienen vivienda puedan adquirirla con bajos interés y un menor monto de inicial, las nuevas regulaciones de los préstamos de la FHA incluyen la capacidad de aprobar unidades o proyectos de condominios de forma individual.
Qué significa esto? Antes de la publicación de estas regulaciones para que una persona pudiese comprar un apartamento en un condominio a través de un préstamo de la FHA, el condominio debía estar previamente aprobado para acceder a este tipo de préstamo. Desafortunadamente, eran muy pocos los condominios del condado de Miami-Dade que ya estaban calificados.
Ahora, cuando un comprador quiera adquirir un apartamento, tanto la unidad como el condominio serán evaluados de forma individual para saber si califican para el préstamo. Factores que, por ejemplo, incidirán en esta aprobación son que el condominio tenga en su presupuesto más de 10% de reservas, que esté ocupado por propietarios y no por inquilinos en un 50% o más y que sólo el 10% de los apartamentos haya sido comprado a través de la FHA.
Realmente, lo que se debe demostrar para que una unidad o apartamento califique para un préstamo FHA es que el condominio donde esta ubicado sea financieramente estable que es, básicamente, lo mismo que se exige para un préstamo convencional.
Otro cambio introducido en las nuevas reglas de condominios de la FHA, que trata de estar acorde con las condiciones del mercado, es que extiende el requisito de recertificación para proyectos de condominio aprobados de dos a tres años. El proceso también será más sencillo, pues las administraciones de los condominios solo deben actualizar la información nueva en lugar de volver a enviar todos los datos del proyecto.
La FHA ahora también permite que más construcciones de uso mixto sean elegibles para estos prestamos hipotecarios. En este caso, el financista requerirá que el espacio comercial o no residencial dentro del proyecto de condominio aprobado no exceda el 35% del área total del piso del conjunto.
De acuerdo a lo informado por las autoridades de la FHA, la principal razón de estos cambios es que los condominios se han convertido cada vez más en una fuente de propiedad de vivienda para muchas familias y esto abre una gran posibilidad para los jóvenes que compran por primera vez, así como para personas de la tercera edad que nunca han tenido la posibilidad de adquirir una vivienda.
Estadísticamente hablando, este cambio en las regulaciones de la FHA abrirá un mundo de posibilidades. De acuerdo al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), en la actualidad hay más de 150 mil proyectos de condominios en Estados Unidos, pero sólo el 6.5% está aprobado para participar en los programas de seguro hipotecario de la FHA. Como resultado de esta nueva política, se estima que entre 20 mil y 60 mil unidades de condominio podrían ser elegibles para financiamiento asegurado por la FHA anualmente.
Estos cambios pronostican que los condominios jugarán un papel más importante en el mercado de originación de hipotecas en los próximos años, ya que muchos compradores podrán entrar al mercado de viviendas con la posibilidad de adquirir un apartamento que, por lo general, tienen menor precio que las casas unifamiliares.
Otra actualización importante en los préstamos FHA es que el nuevo límite en los condados de Miami-Dade y Broward ha sido establecido en $373,750, lo que también amplia el rango de la cantidad de compradores y de propiedades que puedan calificar para esta opción financiera que busca incentivar la adquisición de viviendas de manera sostenible.
Es importante recordar que los préstamos de la FHA siempre han estado concebidos como una buena opción para los compradores de vivienda por primera vez que pueden no haber ahorrado lo suficiente para un pago inicial grande, por lo que permiten que el comprador sólo tenga que dar una inicial de 3.5%.
Para ser aprobado para este tipo de préstamo, el comprador debe tener un puntaje mínimo de 580 en su crédito, tener al menos dos años de trabajo estable con su correspondiente declaración de impuestos y la propiedad debe ser usada como vivienda principal. Puede obtener un interés por debajo del 4% y un lapso de 30 años para pagar su propiedad.
Con estas nuevas regulaciones, la FHA busca acercarse más a la idea para la que fue concebida en 1934 bajo el gobierno de Franklin Delano Roosevelt: proporcionar un sistema de financiamiento de la vivienda que permita que personas de ingresos bajos o moderados puedan convertirse en propietarios de viviendas.