Después de Surfside: Más y mejores inspecciones en condominios

 

El colapso mortal del condominio Champlain Towers South  en Surfside, podría obligar a funcionarios estales y locales a implementar  nuevos códigos de construcción en el sur de Florida.

 

 

Por: Edda Pujadas

Cambios en los tiempos y procesos de inspección, posibles aumentos en los pagos de asociación o asignación de cuotas especiales y mayores requerimientos para la compra y venta de edificios en la zona de playa parecen ser los impactos inmediatos en el mercado del Real Estate de la reciente tragedia ocurrida en Surfside.

Expertos aseguran que el colapso del condominio de Surfside podría resultar en un mayor fortalecimiento de los códigos de construcción en toda la Florida que se actualizaron por última vez después del huracán Andrew en 1992, hace 29 años. Si bien no hay razón para generalizar y pensar que los edificios no son seguros, es necesarios hacer cambios en los procesos de recertificación de los condominios que es obligatoria a los 40 años.

Los edificios de los condados de Miami-Dade y Broward participan en un programa de inspección a los 40 años. Esto significa que los condominios deben pasar por una inspección detalla y estructural cuando lleguen a estos años. La pregunta que surge ahora y que es el punto de partida de todos los análisis tras la tragedia de Surfside, es por qué esperar 40 años para recertificar un edificio, en la playa, con aire, salitre y agua afectando el mantenimiento de la construcción?

Uno de los aspectos más importantes a reconocer, es que ha habido cambios en el medio ambiente con el aumento del nivel del mar y la dureza del agua salada y el aire. También hay que tomar en cuenta que la vida útil de un edificio depende de tres factores fundamentales: el diseño, la construcción y el mantenimiento.

La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, ha decidido actuar inmediatamente y  anunció el avance de un plan para reunirse con expertos en la materia de ingeniería, derecho, construcción, y geología, para determinar la causa del derrumbe en Surfside… y  “garantizar que una tragedia así no vuelva a ocurrir jamás”.

Si bien, tanto el condado de Miami-Dade como los municipios locales ya han aumentado las inspecciones de edificios después del colapso de los condominios en Surfside, especialmente en todas las propiedades residenciales de cinco pisos o más y que tengan 40 años o más, hace falta ir mucho más allá.

Mónica Álvarez, presidente de la compañía de inspecciones Complete & Reliable Inspections con casi 15 años de experiencia, asegura que van a cambiar los procedimientos de inspección. Indica que serán más rigurosos y frecuentes y que incluso, los compradores de condominio serán ahora más exigentes con las condiciones del condominio en que están adquiriendo un apartamento.

“Cuando una persona está comprando una unidad dentro de un condominio, nosotros, como inspectores, estamos en la obligación de revisar el apartamento, las condiciones de la parte externa del edificio y del sistema de aire acondicionado. Sin embargo, el edificio debe contar con una revisión estructural que va mucho más allá y que, en lo sucesivo será mucho más estricta”, explica Alvarez.

“Creo que el impacto directo en el mercado lo vamos a ver en dos direcciones: Una de ellas es que muchas asociaciones se verán obligadas a aumentar sus presupuestos operativos y cobrar cuotas especiales de mantenimiento a sus residentes (special assessment, por su denominación en inglés) para prevenir o remedir cualquier daño, y la otra, es que quienes son dueños de apartamentos cerca de la playa van a querer vender, pero la gente no va a querer comprar condominios, sino casas”, señala Alvarez.

Por su parte, el desarrollador Sergio Pino, presidente y fundador de Century Homebuilders, manifiesta que el hecho de que el edificio de Surfside se desplomara no implica que esto tenga que volver a suceder, pero considera una necesidad inmediata la reducción el tiempo de recertificación de los edificios de 40 a cinco años.

“Hacer estas inspecciones cada cinco años, será más económico en el largo plazo porque el deterioro será menor y los gastos de mantenimiento de ciertas estructuras se van haciendo periódicamente, sin la necesidad de hacer enormes inversiones puntuales. Esto es especialmente importante en el área de la playa, donde el agua maltrata constantemente a las cabillas y el concreto”, explica Pino.

En cuanto al impacto directo en el sector del Real Estate, Pino considera que, seguramente habrá algunos edificios que tendrán que imponer el “Special Assessment” a los propietarios de los apartamentos, pero no cree que esto perjudique las ventas. “Hay un escaso inventario de propiedades a la venta en Miami, así que puede ser que la gente prefiera, por los momentos, comprar casas o townhouses que apartamentos, pero van a seguir comprando”.

Jesús Quintero, presidente de la empresa JQ Group of Companies, con amplia experiencia en la construcción de edificios, opina que habrá cierto impacto en las ventas de apartamentos de la playa de cierta data, pero los condominios más nuevos ya han sido edificados bajo mayores y más estrictas regulaciones y valiéndose de recursos tecnológicos que hacen que sean más confiables y seguros.

“Creo que esto será un efecto puntual, causado por el miedo, pero realmente en Miami construimos edificios que resisten huracanes, inundaciones y los efectos de salitre, así que lo importante es determinar la causa certera de esta tragedia para que no vuelva a repetirse. No podemos generalizar sobre un hecho que no sabemos sin fue falta de mantenimiento o incluso, una falla geológica”.

Quintero indica que, si bien las asociaciones juegan un papel importante en este asunto, también hay que tomar en cuenta la responsabilidad de los propietarios. “Los directivos de las asociaciones hacen un trabajo gratuito que no es nada sencillo, sin embargo, vemos que son muy pocos los residentes que asisten a las reuniones de condominio y cuando se somete a aprobación algún special assessment, se generan grandes conflictos financieros con los que es sumamente difícil lidiar porque nadie quiere pagar más”.

Joaquín Gutiérrez, bróker de Canvas Real Estate con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario y presidente de la empresa de tutoría JGRES, señala que, con la escasez de inventario de propiedades que estamos viviendo, el único mercado que se verá afectado, por un muy corto plazo, será el de condominios antiguos en Miami Beach. “Esto será por poco tiempo, mientras no se sepa bien lo que pasó y la gente esté asustada”.

“Creo que se van a impulsar cambios en los códigos de construcción, los procesos de recertificación deberían pasar de 40 a 30 años y seguramente, tanto los compradores como los bancos y procesadoras de prestamos hipotecarios van a empezar a pedir las certificaciones de los edificios y ser mucho más estrictos con los seguros”, comenta Gutierrez.

Con respecto a las ventas, sabemos que, desde enero de este año se han vendido 18 apartamentos en Champlain Towers con precios que van desde $350.000 hasta casi $3 millones de dólares, dependiendo de la cantidad de habitaciones y pies cuadrados. Seis de estas unidades estaban en la torre sur.

De hecho, la más alta de estas ventas, que cerró en $2,880,000, fue un Pent House de 4.500  pies cuadrados de 4 habitaciones y tres baños y medio que estaba en la recientemente desplomada torre sur. Desde la fecha del colapso hasta hoy, cinco propiedades que estaban a la venta en Champlain Towers fueron retiradas del mercado.

 

 

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Después de Surfside:  ¿Qué debe saber sobre su condominio?

Muchos se preguntan sobre el estado de sus apartamentos, condominios y casas después de la catástrofe en Surfside, Florida.

Usted debe preguntar sobre:

– a antigüedad de su edificio,

– cuándo fue la última inspección,

– qué tipo de trabajos de reparación se planean en el futuro,

– cuánto dinero hay en el fondo de reserva del edificio, y  

– saber si realizarán una evaluación financiera adicional.

Usted tiene derecho a inspeccionar los registros de su edificio, que incluirían las finanzas y el trabajo de reparación. La ley de Florida requiere que los condominios mantengan sus registros oficiales durante siete años.

Las asociaciones de condominios están obligadas por ley a presupuestar cuentas de reserva para reparaciones de componentes importantes, como pintura/impermeabilización, techos y pavimentación.