Cómo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero

 

 

Iniciales tan bajas como el 20%, le permiten a las personas que no residen en Estados Unidos adquirir una propiedad en este país.

 

Por: Edda Pujadas

 

 

Ciertamente, cualquier extranjero puede adquirir una propiedad en Estados Unidos, siempre que cumpla con las regulaciones financieras y tributarias establecidas. Si bien, muchas de estas personas obtienen su vivienda de contado, cada vez son más quienes reciben préstamos hipotecarios para esta compra.

 

Según la Asociación Nacional de Realtors (NAR, por sus siglas en inglés), durante el recién finalizado año 2021, 61% de los compradores extranjeros, lo hicieron a través de préstamos hipotecarios, que si bien suelen tener un pago inicial más alto y tipos de interés más elevados, son una alternativa para quienes desean invertir en Estados Unidos.

 

Afortunadamente, las opciones de préstamos internacionales se han diversificado mucho y si bien, persisten ciertas restricciones de acuerdo los países y las condiciones financieras y crediticias de cada solicitante, es posible que una persona extranjera pueda obtener un préstamo de hasta el 80% del valor de la propiedad que aspira a comprar.

 

El primer paso es asesorarse tanto como con un agente de Real Estate como con un prestamista y determinar que tipo de uso le dará a la propiedad. Será una casa de vacaciones? Un lugar para quedarse mientras hace negocios en los Estados Unidos? Un hogar para sus hijos mientras asisten a la universidad? Una propiedad de inversión?

 

Los programas de préstamos para extranjeros tienen un proceso de documentación alternativo con pautas que ayudan a las personas de otros países a calificar. Si bien, documentos como reportes de puntaje crédito o declaración de impuestos no son utilizados en estos casos, las finanzas y capacidades crediticias de los aplicantes al préstamo son analizadas de formas alternativas.

 

Como extranjero algunos de los documentos que debe tener a la mano para optar a un crédito hipotecario en Estados Unidos son: identificaciones personales vigentes (pasaporte y visa para entrar en el país); pruebas de ingresos (dos últimos recibos de pago si es empleado, soportes financieros certificados si trabaja por su cuenta) y una carta de un contador certificado, avalando sus finanzas en los últimos dos años.

 

Igualmente, debe presentar referencias bancarias, crediticias y comerciales, los dos últimos estados de cuenta bancarios que evidencien que usted posee el equivalente a la inicial más los gastos de cierre y prueba de residencia del lugar donde vive, como, por ejemplo, un recibo de agua o de luz.

 

Dentro de los préstamos para extranjeros, hay un programa especial para inversionistas, denominado DSCR (Debt Service Coverage Ratio, por su nombre en inglés) que permite que un prestatario califique para una hipoteca en función del flujo de efectivo generado a partir de una propiedad de inversión (a través de la renta), en lugar de sus ingresos personales, esto quiere decir que no necesitará que sus ingresos sean verificados. También está disponible para personas que vivan en Estados Unidos.

 

Si bien, los documentos requeridos son los similares al préstamo tradicional para extranjeros, el aplicante debe ser dueño de una propiedad anterior, en cualquier país, durante los últimos 24 meses. El programa DSCR permite, incluso, que la propiedad a financiar este dentro de la categoría de condo-hotel.

 

Un aspecto muy interesante de los prestamos DSCR es que el avalúo no se basa solamente en el valor de la propiedad, sino también en el costo de las rentas en la área donde esta ubicada la vivienda a comprar.

 

Con los préstamos para extranjeros, usted puede obtener hasta $3 millones de dólares para la compra de una propiedad en Estados Unidos, con plazos de 15 o 30 años y penalidades de pago de sólo hasta tres años, lo cual significa que, en los primeros tres años del préstamo usted podrá hacer determinado porcentaje de abonos a capital, pero no pagar la totalidad de la deuda.

 

Una pregunta que se hacen muchas de las personas que viven en el extranjero es si tienen que viajar a Estados Unidos para comprar una propiedad? Si bien es lo ideal, no es indispensable, pues para escoger la vivienda podrá ayudarse en la tecnología utilizada por su agente de Real Estate quien podrá enviarle fotos y videos e incluso, análisis financieros del inmueble.

 

El proceso de firmas puede hacerse de forma digital, utilizando su correo electrónico y finalmente, para el cierre tendrá tres opciones a distancia: en la embajada de Estados Unidos de su país de residencia, mediante un poder notariado a una persona que viva aquí o través de un sistema de notarización remota (RON, por sus iniciales en inglés).

 

Otro aspecto importante a considerar por los compradores extranjeros, es la titularidad del inmueble. Pueden comprar propiedades directamente a su nombre o a través de algún tipo de entidad, como una corporación nacional o extranjera, sociedad limitada, empresa conjunta, fideicomiso de inversión inmobiliaria o sociedad de responsabilidad limitada.

 

Recuerde que la estructura a través de la cual usted compra su propiedad va a tener implicaciones tributarias que debe tener en cuenta, por lo que es recomendable conocer las normas y los requisitos en caso de que decida vender su propiedad en el futuro. Las reglas en torno a esto se rigen por FIRPTA.

 

Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA, por sus siglas en ingles) se promulgó en 1980 y autoriza al gobierno de Estados Unidos a retener el impuesto sobre la renta cuando la propiedad es vendida, intercambiada, regalada, transferida o liquidada por un extranjero. Esta retención es del 15% del valor de la venta.

 

FIRPTA contempla algunas excepciones, basadas en el valor de la propiedad y el uso futuro que le dará el nuevo comprador, sin embargo, un abogado de bienes raíces y un contador son las personas adecuadas para brindar la asesoría en este aspecto.

 

Con respecto a las estadísticas del año 2021 relacionadas con las compra de inmuebles por extranjeros en Estados Unidos, la Asociación Nacional de Realtors asegura que se produjeron $54,4 mil millones de transacciones de este tipo, que representa el 2.8% del volumen de ventas de las viviendas existentes.

 

La NAR también reporta que los cinco países que lideraron la lista de compradores extranjeros fueron: Canadá (8%, $4.2 B), México (7%, $2.9 B), China (6%, $ 4.5 B), India (4%, $ 3.1 B) y el Reino Unido (4%, $2.3 B). El precio de adquisición promedio se ubica en $351,800 dólares.

 

La lista de destinos preferidos por los compradores extranjeros, la lidera nuestro estado de la Florida con un 22%, seguido por California (16%), Texas (9%), Arizona (5%), Nueva York (4%) y Nueva Jersey (4%). Las ventajas climáticas, tributarias, financieras y turísticas han permitido, especialmente, al sur de la Florida, mantenerse en esta posición.