¿DE DONDE SACO EL DINERO PARA COMPRAR CASA?
Préstamos con iniciales tan bajas como el 3.5% y alternativas para disminuir el interés, pueden facilitar la compra de una casa
Por: Edda Pujadas
Opciones de financiamiento convencionales, así como otras no tan comunes te pueden ayudar a para comprar tu casa e incluso, bajar la tasa de interés, lo que va a permitir que tengas más posibilidades de calificar para el préstamo y que los pagos mensuales de tu hipoteca sean menores.
Como ya sabemos, antes de empezar a buscar una casa lo primero que hay que hacer es pre-calificarse para el préstamo. Entre los tipos de financiamiento más comunes destacan los préstamos FHA que están destinados a quienes buscan comprar su primera vivienda y son respaldados por el gobierno.
Tienen la ventaja de requerir solo el 3.5% para el pago inicial y si bien las pautas de calificación son más flexibles, especialmente en cuanto al puntaje de crédito que puede ser tan bajo como 580, hay que tomar en cuenta que debemos pagar el seguro hipotecario o PMI, como se le conocen inglés, durante la vigencia del préstamo.
Están diseñados principalmente para compradores de ingresos bajos a moderados, y en el estado de la Florida, el monto máximo que te pueden dar a través de un préstamo FHA es de $498,257 dólares.
Igualmente, tenemos los préstamos convencionales. Los compradores pueden realizar un pago inicial de tan sólo el 3% o el 5% con un préstamo convencional. El análisis del puntaje de crédito, que debe ser mínimo de 620 y de la relación deuda ingreso es vital para obtener este tipo de financiamiento, pero sólo tendrás que pagar el PMI hasta que hayas pagado el 20% del valor de la propiedad.
En un financiamiento convencional el monto máximo del préstamo $766,550 dólares. Es importante destacar que, en caso de requerirse montos superiores de préstamo, los financistas tienen opciones adicionales que podrían utilizarse.
Para los veteranos, están los préstamos VA que no requieren pago de inicial ni seguro hipotecario. Al igual que los préstamos convencionales, el límite del préstamo es de $766,550 dólares y puede utilizarse para personas activas en el servicio o que ya están retiradas.
Los préstamos de Desarrollo Rural que son conocidos como USDA están disponibles en áreas rurales designadas en Florida que pueden ser verificadas por un prestamista o en el mapa del programa de préstamos. Si bien tienen límites de ingresos y de préstamo, ofrecen una opción sin pago inicial y sin seguro hipotecario para quienes califican.
Pocos conocen los préstamos basados en los estados de cuenta. Las personas que trabajan por cuenta propia o dependen de ingresos de inversiones pueden tener problemas para calificar según las declaraciones de impuestos o recibos de pago, así que está opción financiera se basa en el análisis de los ingresos a través de los 12 últimos estados de cuenta.
También hay un préstamo diseñado, especialmente, para inversionistas, que no implica verificación laboral, ni de ingreso para que el financiamiento sea aprobado. Se denomina en inglés DSCR y se basa en los ingresos por renta de la propiedad que se está adquiriendo.
Los préstamos DSCR permiten que una persona califique para una hipoteca en función del flujo de efectivo generado a partir de una propiedad de inversión. Para este análisis, los prestamistas toman en consideración los gastos generales de la propiedad como, administración, mantenimiento, reparaciones, porcentaje de desocupación, pago de impuestos a la propiedad y a la asociación de condominio, en caso de que aplique y lo comparan con los ingresos por renta.
Tenemos, de igual forma, los préstamos asumibles. Sólo los préstamos gubernamentales como los FHA o VA son asumibles, no los préstamos convencionales. Tienen la ventaja de que, si el dueño actual de la propiedad compró con una tasa más baja, podemos asumir ese préstamo, sin embargo, no podemos usar financiamiento para el resto del pago de la casa.
…Y LA INICIAL MAS LOS GASTOS DE CIERRE?
Ya vimos que hay opciones de financiamiento con iniciales tan bajas como el 3%, sin embargo, reunir este dinero, más los gastos de cierre, no siempre es cosa fácil. Una de las alternativas disponibles son los programas de asistencia gubernamentales que, si bien dependen de la disponibilidad de fondos, del tipo y ubicación de la propiedad y tienen limites en cuanto los ingresos de los compradores, pueden ayudarte para conseguir este dinero.
Si te cuesta reunir el monto para el pago de la inicial de tu casa, pudieras usar tu fondo para la jubilación, conocido como en inglés como 401K, pero antes debes considerar todas las implicaciones que tendrá sobre tu plan de retiro para que puedas decidir si es una opción que realmente te conviene.
Si decides usar tu 401K para comprar una casa, hay dos opciones disponibles. La primera de ellas y las más recomendada es obtener un préstamo para el pago de la inicial del mismo 401K. De esta forma, te ahorras la multa del 10% por retiro anticipado y la cantidad que retires no estará sujeta a impuestos.
La segunda manera de hacer uso del 401K para el pago de la inicial de tu casa es, efectivamente, hacer un retiro de tu cuenta de jubilación. Para el IRS, un retiro anticipado clasifica como un retiro por dificultades económicas y tu empleador es quien determina si comprar una casa con fondos de 401K cuenta como retiro por dificultades económicas.
No todos los empleadores ofrecen los préstamos del 401K como una opción en sus planes para la jubilación, por lo que es importante que consultes con el departamento de Recursos Humanos de tu empresa para saber las condiciones específicas de tu plan de retiro.
Los fondos provenientes de un regalo también son una alternativa permitida por la mayoría de los financistas para el pago de la inicial. En este caso, la persona que te vaya a dar el dinero debe firmar una carta asegurando que no va a pedir un re-pago del mismo y los fondos deben ir, directamente, de su cuenta a la compañía de título que está llevando la transacción.
¿Y COMO BAJO EL INTERES?
Desde el año pasado, varias encuestas han demostrado que una de las principales preocupaciones de los compradores de vivienda son los intereses hipotecarios. Noticias y rumores de que pueden subir o pueden bajar siempre ocupan los titulares de prensa y de las redes sociales, pero la verdadera pregunta es ¿qué pueden hacer cómo compradores?
Una de las opciones es adquirir una propiedad que aun esté en construcción o recién construida para las cuales los desarrolladores ofrecen promociones para bajar el interés. De la forma en que funciona esto es que la empresa que está fabricando la casa que quieres comprar te da cierta cantidad de dinero para comprar puntos que te permiten bajar la tasa de interés, siempre y cuando trabajes con sus propios financistas.
Si te interesa compra una casa del mercado secundario, es decir, a su dueño anterior, tienes la opción de pedirle al vendedor que te de una contribución para tus gastos de cierre y con ese dinero puedes comprar puntos para bajar el interés. Será mucho más beneficioso para tus pagos mensuales, bajar el interés que bajar el precio de la casa.
También hay un programa de financiamiento diseñados, específicamente, para bajar en el interés y en inglés son conocidos como Buydown. Con él puedes reducir la tasa de tu hipoteca durante los primeros dos años. De esta forma puedes bajar el porcentaje de interés en un 2% el primer año y en un 1% el segundo año. Luego la tasa se estabilizaría a la tasa original durante el plazo restante del préstamo.
Las hipotecas de tasa ajustable que son conocidas en inglés con ARM también te pueden ayudar a bajar el interés. Presentan una combinación de un interés fijo por el periodo inicial del préstamo, para luego convertirse en variable, lo que implica que puede cambiar periódicamente según las variaciones en el índice financiero asociado con el préstamo. El período fijo de las hipotecas ajustable es, generalmente, por los primeros cinco, siete o 10 años del préstamo, durante los cuales su tasa de interés no cambiará.
Estas ideas pueden ayudarte a obtener un mejor interés y hacer que los pagos mensuales de tu hipoteca sean menores.