Compre su propiedad comercial a crédito

Al igual que los préstamos para adquirir viviendas, son muchos los bancos con financiamiento para comprar oficinas, espacios comerciales, galpones o terrenos para construir.

Por: Edda Pujadas

La escasez de inventario de inmuebles del sector residencial en los últimos meses ha hecho que sean muchas las personas que están pensando en invertir en propiedades de uso comercial, pero no conocen las opciones de financiamiento disponibles.

A este grupo de inversionistas se suman aquellos que quieren dejar de pagar renta y empezar a operar sus negocios desde sus propias instalaciones, lo que ha hecho que los préstamos comerciales sean cada vez mas populares y diversificados, tanto en los casos de compra como de refinanciamiento.

De hecho, la industria de bienes raíces comerciales de Florida está en auge. Según cifras recientes, las propiedades comerciales contribuyeron con casi $190 mil millones a la economía del estado, lo que lo convierte en el tercero más grande de todos los estados en este sector. Miami, por su parte, se encuentra entre los diez mercados preferidos para invertir en oficinas.

Quizás, cuando se habla de propiedades comerciales, lo primero que viene a la mente son grandes inversionistas esperando comprar edificios completos o centros comerciales, pero la verdad que, si usted y su empresa tienen las condiciones financieras necesarias, podrá adquirir desde una pequeña oficina hasta un hotel, pasado por galpones, viviendas multifamiliares, restaurantes, tiendas o incluso negocios ya establecidos, entre otros.

La primera recomendación es asesorarse con un agente de Real Estate especializado en propiedades comerciales y con un financista que lo sabrá guiar en el préstamo que usted necesita. En este tipo de hipotecas uno de los factores más importantes a determinar es el uso que se le dará al inmueble a adquirir.

Por ejemplo, el prestamista necesitará saber si usted aspira a comprar la propiedad para rentársela a un tercero o para establecer su propio negocio, pues en cada caso las condiciones, términos y requisitos del préstamo serán diferentes, así como las responsabilidades legales vinculadas a futuro con el inmueble.

Con respecto al valor de la propiedad que usted aspira a financiar hay un detalle muy importante, pues, al igual que en los préstamos para compra de viviendas, la institución financiera con la cual trabajará le prestará un porcentaje del valor del “avalúo” de la propiedad que no es, necesariamente, el “precio de venta”.

En este caso, su agente de Real Estate podrá ayudarlo a determinar si el valor del inmueble comercial se ajusta a los comparables de las propiedades vendidas en los últimos seis meses, pues de no ser así, es muy probable que usted deba pagar la diferencia entre el valor que el avaluó le asigne al inmueble y el precio de compra, por lo cual debe tomar en cuenta esas estimaciones dentro de su presupuesto.

Determinar si el aplicante al préstamo es ciudadano o residente de Estados Unidos, tiene otro estatus migratorio o es extranjero, también será importante para definir los beneficios, condiciones, requerimientos y tasas de interés del financiamiento. Recordemos que, los programas de préstamos para extranjeros tienen un proceso de documentación alternativo con pautas que ayudan a las personas de otros países a calificar.

Por lo general, los préstamos comerciales requieren la firma de un acuerdo de confidencialidad (Non-Disclosure Agreement, por su definición en inglés) que sirve para proteger la información financiera del cliente. Incluso, muchas de las propiedades comerciales a la venta, exigen que el posible comprador firme este acuerdo antes de iniciar cualquier transacción.

Otro documento que tiende a firmarse dentro del proceso de los préstamos comerciales es una carta de compromiso (Engagement Letter, igualmente por su definición en inglés) que establece la relación que se esta conformando para la adquisición de esta compra y de este financiamiento.

Los documentos básicos para la obtención de este tipo de préstamo son las identificaciones personales de los aplicantes. Deben ser dos, estar vigentes y tienen que ser presentadas por todos los miembros de la empresa que serán garantes personales. Obviamente, los documentos de registro de la empresa (la cual debe estar activa dentro del reporte de Corporaciones del Estado de la Florida), también son necesarios.

Son requeridas las declaraciones de impuestos de los últimos tres años (para la fecha 2019, 2020 y 2021), tanto personales como de la empresa. Deben incluir todas las páginas y las W2 y/o 1099 asociadas a estos reportes tributarios. Al igual que en el caso de las declaraciones de impuestos, son indispensables los estados financieros de la compañía y de las personas aplicando al préstamo.

Los detalles de la propiedad a adquirir, lo cual incluye precio, pies cuadrados, impuestos a la propiedad, pago de asociación (en caso de que el inmueble este ubicado dentro de un edificio), zonificación, usos permitidos, mobiliario incluido y determinar si la venta incluye solo la propiedad o también el negocio como tal, es parte de la información necesaria de la propiedad que se espera adquirir.

Si bien, realmente, son muchas las similitudes con los préstamos para la compra de propiedades residenciales es importante entender que el proceso de verificación de estabilidad financiera es un poco más estricto y los porcentajes de interés pueden ser más altos que para los financiamientos de vivienda.