Condominios sin restricciones de renta
Las propiedades que vayan a rentarse por corto tiempo, deben estar en zonas permitidas por el condado Miami-Dade y contar con la aprobación de la Asociación de Propietarios.
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La Ciudad de Doral impone multas por operar una renta corta sin la debida aprobación desde $500 hasta $7,500
Edda Pujadas
En una ciudad como Miami, conocida como uno de los destinos turísticos más importantes del mundo, la posibilidad de que los dueños de viviendas puedan rentar sus propiedades a corto plazo es vista como una nueva modalidad de ingreso, por lo que ya varios constructores están desarrollando nuevos proyectos que ofrecen a sus compradores la opción de alquilar su apartamento sin restricciones y cuando lo deseen.
Esta opción, que incluso va a permitir a los dueños de estas viviendas promocionar sus propiedades a través de plataformas de renta vacacional, como AirBnB, Vrbo o Booking.com, por algunas, es una de las tendencias más discutidas del mercado inmobiliario del 2020, especialmente por sus implicaciones legales.
Para el condado de Miami-Dade un alquiler a corto plazo o vacacional se refiere a las propiedades que son rentadas por periodos inferiores a 30 días, sin embargo, las Asociaciones de Propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) son aun más estrictas, pues muchas de ellas no permiten rentas por menos de seis meses o un año.
Biscayne Park en Miami es el destino más popular de la Florida, sin embargo, la Ciudad de Miami Beach prohíbe los alquileres de seis meses o menos en muchas de las áreas residenciales, pero los permite en algunas secciones de la ciudad que, por lo general, tienen zonificación de condo-hotel y también hay que tomar en cuenta que los anfitriones deben obtener una licencia comercial y un certificado de registro de impuesto turístico.
La empresa AirBnB, que ofrece alojamiento turístico en línea, brinda algunas recomendaciones que deben ser tomadas en cuenta antes de decidir ofrecer su propiedad como sitio de alojamiento vacacional, pues es importante que comprenda las leyes de su ciudad para evitar cualquier tipo de multa.
Es fundamental asegurarse de las permisologías en la ciudad donde está ubicada su propiedad, lo cual puede ser tan sencillo como comunicarse directamente con el Departamento de Planificación y Zonificación y contactar a la Asociación de Propietarios. De esta forma, podrá saber exactamente cuáles son las restricciones de renta de su propiedad y si debe pagar algún impuesto por este tipo de alquiler.
A nivel de negocios, los expertos en el sector inmobiliario aseguran que invertir en propiedades que permitan rentarse sin restricciones es una excelente inversión, pues va a generar un importante flujo de caja. El único factor importante a tomar en cuenta si usted va a adquirir una vivienda con este propósito es entender que las regulaciones pueden ir cambiando.
Por ejemplo, en la ciudad de Boston se acaba de aprobar una regulación que indica que las propiedades que vayan a ser rentadas por tiempos cortos o con propósitos vacacionales deben obtener una licencia especial, ser inspeccionadas por la ciudad, tener debidamente marcadas las entradas y salidas de la vivienda, contar con extintores de fuego y tener acceso para personas discapacitadas.
Estas leyes podrían extenderse a otras ciudades lo que, si bien, no eliminaría este modelo de negocio haría incurrir a los anfitriones en gestiones adicionales. Muchos aseguran que este interés en regular las viviendas vacacionales obedece a una presión del sector hotelero que ve en AirBnB una amenaza latente.
Pero, es realmente AirBnB una amenaza para los hoteles? El gremio hotelero asegura que representa una competencia desleal, pues no tributa adecuadamente, los alojamientos ofrecidos no se acogen a las normativas que deben cumplir los hoteles formalmente establecidos y opera de manera informal.
En el caso del Sur de la Florida, esta posible amenaza al sector hotelero raya en lo absurdo ya que, las estimaciones del sector turístico indican que haría falta más de una década entera para que se construyan todos los hoteles necesarios para cubrir la demanda vacacional de Miami.
Recordemos que, el año pasado, el puerto Miami fue considerado el puerto de cruceros más importante del mundo y una de las razones es que tan sólo en la segunda semana del 2020 ingresaron por el puerto de Miami más de 42 mil personas a través de cruceros. Esto sin hacer mención a la otra inmensa cantidad de turistas que recibimos vía aérea y terrestre.
Otros de los grandes oponentes a las rentas cortas son las Asociaciones de Propietarios. Si bien, estas organizaciones son las encargadas de velar por el buen funcionamiento de las comunidades, la poca posibilidad de poder verificar a las personas que estarán habitando un conjunto y la rutinaria rotación de residentes es algo que no convence a las juntas vecinales.
Sin embargo, los usuarios de AirBnB han visto en esta plataforma una alternativa turística más flexible y económica y los propietarios de viviendas que desean rentar su casa o apartamento de forma vacacional consideran que las legislaciones extremas rayan en el irrespeto a la propiedad privada.
Desde ya, las organizaciones inmobiliarias locales y estatales luchan por defender este derecho, ya que, poder alquilar su casa es un derecho fundamental de los propietarios, por lo que consideran que las regulaciones, los requisitos de licencias y las restricciones de los huéspedes infringen este derecho fundamental de manera significativa.
En vista del marco legal involucrado, lo más recomendable es que sí desea utilizar su propiedad para alquilarla por periodos cortos, consulte las regulaciones con su ciudad y con su Asociación de Propietarios. Si va a adquirir un casa o apartamento con este fin debe verificar también con el vendedor si no existen restricciones de renta y otra buena opción es comprar en proyectos de condominio especialmente diseñados para este uso y que ya cuentan con la zonificación de condo-hotel.
En el Downtown de Miami hay dos proyectos en pre-construcción (Legacy y Natiivo Miami, una lujosa y moderna torre de 51 pisos), que se estima que estén listos para el 2023, que ya permiten la modalidad de rentas sin restricciones, lo que implica que el propietario podrá vivir en la propiedad, rentarla anualmente o por períodos cortos.
EN DORAL
La renta en Doral se rige por la Ordenanza de Alquiler a Corto Plazo y/o Alquiler para Vacacionar que hace referencia a los alquileres de no menos de siete días (los cuales están prohibidos) y no más de seis meses, que serán permitidos siempre que cumplan con ciertos pasos.
Por ejemplo, la Ciudad de Doral exige un registro para cada período de alquiler a corto plazo y no pueden haber más de (3) tres registros por propiedad dentro de un período de 12 meses. Todas las solicitudes deberán presentarse al Administrador de la ciudad o su representante designado.
Igualmente, se requiere una prueba actual del dueño de la propiedad, así como una aprobación escrita por la Asociación de Propietarios. Todos los inquilinos deben cumplir con las leyes del conjunto, así como las ordenanzas de la ciudad referentes al comportamiento de los residentes.
La propiedad que será rentada debe estar equipada con un sistema de rociadores contra incendios inspeccionado y aprobado por el departamento de fuego del Condado de Miami-Dade y debe tener también un extintor de fuego por cada mil pies cuadrados del interior de la vivienda.
Las multas impuestas por la Ciudad de Doral por operar una renta corta sin la debida aprobación van desde $500 dólares por la primera violación hasta $7,500 por la cuarta violación dentro de los doce meses anteriores.
En Doral hay un solo proyecto que va a permitir hacer rentas por siete días y se espera que esté listo para mayo de este año. Se trata del edificio ‘5350 Park’ en Downtown Doral. En vista de que será el único conjunto inmobiliario en nuestra ciudad que funcionará bajo este esquema se estima que tendrá un índice de ocupación de más del 85%.
Si bien ofrecían apartamentos tipo estudio y de un cuarto ya estos se vendieron en su totalidad y en la actualidad sólo tienen disponibles de 2 y 3 habitaciones con rangos de precios entre los $611 mil y $670 mil dólares. Se calcula que los apartamentos tipo estudio se renten en $140 la noche, los de 1 habitación en $200 y los de 2 y 3 habitaciones entre $250 y $280 la noche, lo que duplicaría los ingresos mensuales obtenidos a través de la renta anual convencional.