Cual es el futuro del Real Estate para el 2019?
Por: Cristina Valencia
Broker y propietaria de Real Estate Solutions.
Las noticias para Miami-Dade y sobre todo para Doral, son muy alentadoras, ya que los hechos demuestran que las ventas de viviendas unifamiliares en el mercado medio de Miami aumentaron un 9,4% en Diciembre 2018, evidencia de una fuerte demanda en uno de los mercados de bienes raíces más cotizados del país, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami y el Servicio de Listado Múltiple (MLS).
La media de los precios subió un 6.7% en las casas unifamiliares llegando a $ 355,000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron en $ 235,000. Esto se debe a la poca oferta de casas unifamiliares, comparada con la oferta en condominios y casas adosadas.
Las ventas totales de viviendas disminuyeron en diciembre del 2018 debido en parte a la alza en las tasas de interés. Después de cinco meses de aumentos consecutivos en todo el condado, las ventas totales del Condado de Miami-Dade disminuyeron 6.2% en 2018 comparando con el 2017.
Las bajas tasas hipotecarias hacen que comprar una inmueble sea más asequible. Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca a tasa fija convencional a 30 años disminuyó a 4.64% en diciembre comparada con la tasa de 4.87% en Noviembre. La tasa de compromiso promedio para todo el 2017 fue de 3.9%.
Se espera que el interés siga subiendo en el 2019 lo que puede afectar en el volumen de compras ya que la falta de acceso a préstamos hipotecarios continúa impidiendo un mayor crecimiento del mercado de condominios existente. De los 9,307 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade y Broward, solo 12 están aprobados para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), en comparación con 29 el año pasado, según el Departamento de Regulaciones Comerciales y Profesionales de la Florida y FHA. Esto presenta una gran oportunidad para la Ciudad del Doral, ya que, si mas asociaciones de vecinas quisieran pasar por el proceso de ser aprobados para un préstamo FHA, sin duda el volumen de ventas en Doral tendría un crecimiento exponencial.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 5,1%, de 1.065 a 1.011. Las ventas de condominios disminuyeron un 7,3%, de 1.154 a 1.070.
La disminución en Diciembre de 2018 se debe a la falta de inventario en los puntos de precios más bajos. El inventario disminuye cada vez más para las viviendas unifamiliares de Miami que se venden a $ 400,000 o menos.
Otro punto interesante para analizar es que la media del número de días entre el listado y las fechas de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 56 días, un aumento del 30,2% respecto a los 43 días del año pasado. Esto se debe al aumento en precio en esta categoría de inmuebles, pero por el contrario, al mantenerse la media de precio en los condominios, la cantidad media de días entre la fecha del listado y la fecha de cierre para condominios disminuyó un 9,4% a 115 días.
Estamos en un Mercado Equilibrado?
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó 15.1% en Diciembre, de 5,969 listados activos el año pasado a 6,872 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó 5.8% a 15,852 de 14,984 listados durante el mismo período en 2017.
El aumento en el inventario es para propiedades superiores a $ 300,000 en condominios y para propiedades superiores a $ 600,000 en viviendas unifamiliares.
Estas cifras demuestran que los meses de suministro de inventario para viviendas unifamiliares aumentaron 14.3%. Existe al momento inventario para cubrir la demanda de los próximos 6.4 meses, lo que indica un mercado equilibrado.
Sin embargo, los condominios existentes tienen un suministro de 13.7 meses, lo que indica que estamos atravesando por el momento por un mercado de compradores, conocido en Real Estate como el famoso “Buyer’s Market” en el cual el comprador tiene más poder de negociación sobre el vendedor.
Si un vendedor necesita vender su condominio por menos tiempo que el que usualmente toma (media de 151 días), tiene que ser mucho más agresivo en el mercadeo del mismo y/o ajustar el precio de venta para motivar al comprador.
Cabe aclarar que un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece entre seis y nueve meses de suministro. Todo lo que sobre pasa 9 meses de inventario comienza a jugar con la especulación de los compradores tanto nacionales como internacionales, los mismos que deciden seguir esperando antes de efectivizar su compra, porque consideran que con tanta oferta de inventario los precios muy posiblemente tendrán que bajar . Esta especulación afecta mucho no solo en el promedio de precio de los inmuebles sino en el tiempo que se pueden demorar en venderse.
Los listados activos totales a fines de Diciembre aumentaron un 8,5%, de 20,953 a 22,724. La muy buena noticia es que los listados activos permanecen aproximadamente un 60% por debajo de los niveles del 2008 cuando las ventas tocaron fondo, por lo que los rumores de una “posible burbuja inmobiliaria” en nuestro mercado no tienen respaldo.
Como está al momento el Real Estate en Doral?
En la ciudad de Doral, al momento hay 331 casas unifamiliares a la venta listadas desde los $349,000 hasta los $6,750.000. Esto representa tan solo el 4.82% del inventario total del Condado de Miami-Dade.
El precio por pie cuadrado más bajo en Doral en una propiedad unifamiliar es de $156.41 por pie cuadrado.
Mas del 60% de estas propiedades están listados por encima de los $600,000.00, lo que se considera propiedades de lujo.
Con respecto a los condominios existen al momento 341 unidades a la venta al momento, listadas desde los $150,000.00 hasta $1,100,000.00, siendo el precio más bajo por pie cuadrado de $139.89.
Las casas adosadas, en Doral van desde los $265,000.00 hasta los $830,000.00, con el precio mas bajo por pie cuadrado de $124.66. Existen al momento 198 casas adosadas a la venta. En total tanto en casas adosadas como en condominios, la Ciudad del Doral representa tan solo el 3.4% del inventario en Miami-Dade.
A pesar de toda la construcción nueva en la ciudad, Doral sigue creciendo de una manera cautelosa, supliendo las necesidades del mercado tanto local como internacional. Esta es una razón mas por la cual nuestra bella ciudad de Doral es la perfecta para vivir, trabajar, aprender y jugar.