Doral: A city planned for a thriving future.

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future land Doral

By: Maria Alejandra Pulgar

Every time a Doral resident enjoys the beauty and harmony in the different areas of the city, has to be thankful for the hard work of the staff in the Planning and Zoning Department.

Mr. Nathan Kogon, Planning and Zoning Director. Born and raised in Toronto, Canada, he has a degree in Urban Planning and more than 10 years of experience in government administration, first as City Planner in Port Orange, Florida, and since 2005 in the City of Doral. Along with City Planner Ms. Lluvia Resendiz, Mr. Kogon explains in this interview the main functions of the Planning and Zoning Department, the ongoing projects and the vision for the future of the City.

A Doral resident for 8 years, Kogon likes living close to work and is proud of having contributed to plan the development of the city he calls home. “The city is financially healthy and there is a lot of public infrastructure improvement; the parks are terrific and the schools are all ‘A’. It is a great place to be.”

Functions of the Department

Nathan Kagon
Nathan Kogon, Planning and Zoning Director

There are three branches on the operations of Planning and Zoning: Long term planning, short term planning and business licensing.

“The long term planning deals with the Comprehensive Plan. It creates long range development policies for where the city wants to go with regards to future land use of property; Housing and transportation policy, environmental policy, capital improvement, intergovernmental coordination and green planning as well. We have the Comprehensive Plan that every city in Florida has and is required by the state. It includes the goals, objectives and policies of the city and we amend it from time to time based on what the Council decides. Those policies guide our regulations and practices”.

Zoning is the short-term planning. The department looks at site plans, review rezoning requirements, analyze implications under the current rules and regulations and prepare recommendations to the Council for their consideration; Also do technical reviews of site plans with developers. Policies are enforced every time a plan is submitted to be reviewed by the department to ensure all elements are aligned with the code that ensures an orderly growth and development of the city.

“The third component of the department is the Business licensing.  All businesses have to get an occupational license, a business tax based on use that is paid yearly, and another document the Certificate of Use. It defines that the type of business is consistent with what the building allows and the zone it is located. You need to have this because otherwise people would use a property for whatever they like”.

Zones within the city are classified as residential, commercial, industrial and mixed use. When a business requests its Occupational license it is verified that “the building is designed for that use and the zone allows it.”

All these regulations and enforcement of the rules is important to ensure that the city continues growing and thriving. Part of the activities in Zoning includes providing the public with information on what to do with their property when they want to make changes or improvements, and reviewing the policies in case they are causing more problems than solutions, preparing an ordinance for Council consideration in case a change on regulations is needed.

 Kogon explains that “If you take away good planning and the city do not grow in an organized way it affects everything. If your city stops growing, your tax pay starts declining. If taxes start declining, you cannot build roads or parks. If the process is not clear and concise or the development policies are really bad, your city is not going to grow in a proper way. We are lucky Doral is the opposite, because the original council and this council have set really good development policies.”

Zoning Districts in Doral and Ongoing Projects

Doral have different zoning districts that are reflected in the “Future Land Use” Map and the Zoning Map. Distribution of zones does not depend on the location within the city but on the use that was decided for that lot within the plan.

The basic land uses are: residential, with different densities; industrial, industrial-commercial, commercial, mixed-use and institutional. “There are policies that regulate that use within different zoning” explains Kogon.

“Industrial-commercial districts allow a little bit of commercial along with lighter industrial. There are 2 kinds of commercial districts: corridor commercial and neighborhood commercial. Corridors are on major roadways and neighborhood is closer to residential. We have several residential districts: single family home, townhome and multifamily. There are institutional districts: parks, facilities, etc, and then we have mixed-used districts.”

The Doral Design District has its own ‘Doral Design District’ planning, and also industrial zoning. It has exceptions to allow some retail businesses within the district.

The most important project ongoing in the city is the development of Downtown Doral. “Downtown is zoned ‘mixed-use’ that is really what suburban communities need. It creates a sense of community” says Kogon.

The vision of the Downtown is a long term project; it is expected that in five years there is going to be ready the retail part of the development. Good things take time to build and the planning is lengthy before a building actually starts to go up.

Among the many amenities Downtown Doral will have is a school that is going to be unique. Mr. Kogon explains that “it is the first of its kind. It is charter/public school. The developer is going to build it with money that comes from Downtown Doral, there is a special assessment. They build it and the School Board is going to administer the school. But the operator is going to be a charter operator”.

Other projects on the department are the feasibility study for the Doral Cultural Center, the Green certification of the City Hall building and also the update of the land development code to include green standards and the demographic and population projections.

Those projections are very important for the planning of facilities that will be needed in the future, like schools and parks.  All those aspects have been taken into consideration to ensure Doral continues to grow in the right direction it was planned for a thriving future.


Lluvia Resendiz and Nathan Kogon
Lluvia Resendiz and Nathan Kogon

The vision for a city that grew backwards

Mr. Kogon explains that according to projections, population in Doral is going to be around 80,000 people by 2030. The city is definitely expanding, and the infrastructure will be ready for it. It all has been considered in the Master Plan.

He does not think there is going to be a lack of student stations. “As cities grow and people stay in the area longer, become less transient, the population ages. According to school board trends we are going to have enough student stations to cover demand. I am not concerned because we planned for it, the schools are coming.  The charter schools are growing. The private schools are growing. This school here in Downtown Doral is coming in. There is another 3 acre parcel the city owns where a charter school is going to come in, around 66th St. and 104th Ave. Also the School Board has an 8 acres land on 90th st that they have in their plan within 2 or 3 years and the Century Grand project on 107 and 74th St., that whole area, as part of their approval they have to build a k-12 charter school.”

To ensure enough student stations will be available on time to cover the demand of the thousands of residential units currently being built and those projected in the future, the Planning department requests the developers to build a school in the land proposed when they reach a certain amount of residential units ready. There is also a new park planned in the 82nd St. and 114th avenue area

“There is going to be a lot more to do when we finish building the city. When you live in a small town in the middle of nowhere you have no options. The more urban you are, the more diversity you have to offer. A downtown area alive and vibrant make very healthy cities and people want to be there”

“Most of Doral was built as a suburb to Miami-Dade County. An area in the west side, with an industrial area close to the airport, that is how it started and then the resort that was here in the 60’s. The people on the resort built some residential, then some commercial to serve these residents and it blossomed; creating the city became like an afterthought”, says Kogon.

“You want a city, not just an area to live; a defined city, with borders, with a sense of place. When you come into Doral, you know you are in Doral and when we build the downtown area we’ll really feel that”.

“Doral is going to be successful and it needs to build its own Doral identity and it has to be an American identity. The way that we set the plan of growth and development is that we have a process that is not bureaucratic, with American values. People will make money by investing in Doral. Residents will be better off because values will increase and the city will provide the services. A result of our plans is a city that follows an American model and an American vision. It promotes development”.

For the Planning and Zoning Department of the City, seeing the people in Doral enjoying their city is their best praise for a City Planning job well done. Mr. Kogon concludes: “We know we are doing something right because people want to come live here, for many different factors but one of them is planning”.

——————— En Español ———————–

future land Doral

Doral: Una ciudad planificada para un futuro próspero.

Por: Maria Alejandra Pulgar

Cada vez que un residente de Doral disfruta de la belleza y la armonía en las diferentes zonas de la ciudad, tiene que estar agradecido por el trabajo del personal en el Departamento de Planificación y Zonificación.

El Sr. Nathan Kogon, Director de Planificación y Zonificación, es de nacionalidad Canadiense y es graduado en Planificación Urbana. Tiene más de 10 años de experiencia en la administración pública, primero como City Planner en la ciudad de Port Orange, Florida, y desde 2005 como Director en la Ciudad de Doral. Junto con la City Planner, Sra. Lluvia Resendiz, el Sr. Kogon explicó en esta entrevista las principales funciones del Departamento de Planificación y Zonificación, los proyectos actualmente en curso y la visión de futuro que tiene para la Ciudad.

Kogon  vive en Doral desde hace 8 años y le encanta porque vive cerca de su trabajo y se siente orgulloso de haber contribuido a planificar el desarrollo de la ciudad que es su hogar y el de su familia. “Doral es una ciudad financieramente próspera y estable, con excelente infraestructura pública. Los parques y escuelas son fenomenales. Es un excelente lugar para vivir”.

Funciones del Departamento

La operación de Planificación y Zonificación se divide en tres funciones: Planificación a largo plazo, a corto plazo y otorgamiento de licencias comerciales (Business Licenses). “Los planes a largo plazo tienen que estar alineados con el Plan Maestro. Creamos políticas de desarrollo a largo plazo que la Ciudad debe seguir, con respecto al uso de los terrenos, viviendas, transporte. También desarrollamos políticas sobre el medio ambiente, desarrollos fundamentales (Capital Improvements), coordinación intergubernamental y también planificación ecológica (Green planning).”

“En el Plan Maestro, que todas las ciudades de Florida deben tener, se incluyen las metas, objetivos y políticas de la ciudad. Estas políticas pueden modificarse de vez en cuando según las decisiones del Concejo y determinan las normas y procedimientos”.

La zonificación es la planificación a corto plazo. El departamento verifica los planos de los terrenos, revisa requerimientos de rezonificación, analiza las implicaciones en las normas y reglamentos vigentes y prepara recomendaciones al Concejo para su consideración; Otra actividad es el análisis técnico de los planes con los desarrolladores; las políticas se toman en cuenta cuando un plan es revisado por el departamento para asegurar que todos los elementos están alineados con el Plan Maestro, que garantiza un crecimiento ordenado y el desarrollo adecuado de la ciudad.

Nathan Kogon
Nathan Kogon

“El tercer componente del departamento es el otorgamiento de las licencias para negocios. Todas las empresas tienen que obtener una licencia ocupacional,  que es un impuesto a los negocios que se paga anualmente, y otro documento, el certificado de uso. Esto determina que el negocio está en consonancia con el uso que su local permite y con la zona en que se encuentra. Es necesario tener esto, pues de lo contrario la gente utilizaría una propiedad indiscriminadamente.”

Las zonas dentro de la ciudad se clasifican en: uso residencial, comercial, industrial y mixto.
Todas estas normas y su aplicación son importantes para asegurar que la ciudad sigue creciendo y prosperando.

Entre las actividades del departamento de zonificación se incluye la asesoría al público en caso de requerir hacer cambios o mejoras a sus locales y también la revisión de las políticas y reglas. Cuando es necesario realizar algún cambio en las reglas, se prepara una ordenanza para la consideración del Concejo.

Kogon explica que “si una ciudad crece de manera desorganizada lo afecta todo. Deja de crecer, disminuye su base de impuestos y si esto sucede no se pueden construir carreteras o parques. Si los procesos no son claros y concisos o las políticas de desarrollo no son buenas, el caos lo afecta a todo. Con procesos engorrosos y políticas mal diseñadas una ciudad no crece adecuadamente. Tenemos la suerte que en Doral sucede todo lo contrario, porque el Concejo original y el actual han establecido muy buenas políticas de desarrollo”.

Zonificación por Distritos en Doral y Proyectos en progreso

Doral tiene diferentes distritos de zonificación definidos en el ‘Mapa de Uso Futuro’ (Future Land Use Map) y el Mapa de Zonificación.

Las zonas no dependen de la ubicación geográfica dentro de la ciudad sino de acuerdo al uso que se decidió para el lote de terreno dentro del Plan Maestro. Las zonas pueden ser para uso: residencial (con diferentes densidades), industrial, comercial, industrial-comercial, mixto  e institucional.

Explica Kogon que “los distritos industriales-comerciales permiten que haya ciertos negocios pequeños y empresas de uso industrial. Hay dos tipos de zonas comerciales: Corredores comerciales y Vecindarios comerciales. Los Corredores se encuentran cerca de las vías principales y los Vecindarios cerca de las áreas residenciales. La división de las zonas residenciales pueden ser: casas individuales, townhouses y multifamiliares. Los distritos institucionales tiene los parques, escuelas, servicios y otras instituciones y aparte tenemos los distritos de uso mixto”.

El ‘Doral Design District’ tiene su propia planificación que incluye zonificación industrial y algunas excepciones para permitir que algunas empresas minoristas puedan operar en el distrito. El proyecto más importante de la ciudad es el desarrollo de Downtown Doral. “El Downtown  es una zona de uso mixto. Es una zona que realmente necesitan las comunidades suburbanas, porque crea un sentido de comunidad. Se convierte en el corazón de la ciudad”, Afirma Kogon.

El desarrollo del Downtown es un proyecto a largo plazo y se espera que en cinco años esté lista la parte comercial. Lo bueno se hace esperar y el proceso antes de iniciar la construcción de un edificio toma su tiempo, más aun cuando es un desarrollo tan complejo como el planificado para el Downtown. Entre los muchos servicios que Downtown Doral tendrá se encuentra una escuela.  El  Sr. Kogon explica que “es la primera de su tipo. Es una escuela pública/charter combinada. El desarrollador la construirá con dinero proveniente del proyecto Downtown Doral, cuyos fondos ya han sido separados. La Junta Escolar de Miami-Dade administrará la escuela y una empresa privada especializada se encargara de la operación.

Otros proyectos que tiene el departamento incluyen el estudio de factibilidad del Centro Cultural de Doral, la Certificación Green para el edificio del Ayuntamiento, las actualizaciones del código de desarrollo para incluir normas ecológicas y las proyecciones demográficas.

Esas proyecciones son muy importantes para la planificación de las instalaciones que serán necesarias en el futuro, como las escuelas y parques. Todos esos aspectos se han tomado  en cuenta para garantizar que Doral continuará creciendo en la dirección correcta rumbo a un futuro próspero, tal como fue planeado.

Visión de futuro para Doral.

El Sr. Kogon explica que según las proyecciones, la población en Doral llegará cerca de las 80.000 personas para 2030. La ciudad sin duda va creciendo, y la infraestructura estará lista para ello pues todo ha sido considerado en el Plan Maestro.

Igualmente considera que habrá suficiente espacio en las escuelas para todos los estudiantes que vayan llegando. “En la medida que las ciudades crecen y la gente se establece, la población envejece. De acuerdo a las proyecciones nuestras y las de la Junta Escolar, tendremos suficientes escuelas para cubrir la demanda. No me preocupa demasiado, porque este crecimiento estaba contemplado en el Plan. Las escuelas necesarias poco a poco van abriendo y tendremos suficientes espacios para cubrir la demanda de colegios”.

“Además las escuelas privadas y charter existentes están expandiéndose. En Downtown Doral hay una parcela de 3 hectáreas donde el propietario desarrollará la escuela chárter. Las escuelas charter existentes están creciendo al igual que las privadas. Hay otra parcela de 3 hectáreas en la ciudad, donde el propietario construirá otra escuela chárter, alrededor de la 66th St. y la 104 avenida. Asimismo, la Junta Escolar tiene 8 hectáreas en la 90 St y tiene el desarrollo en su plan dentro de 2 o 3 años. También el proyecto Grand Century, entre la 107 Avenue y la 74 str,  incluye una escuela.  Como parte del proceso de aprobación de los proyectos de construcción de vivienda, para garantizar suficientes estaciones estudiantiles al momento de concluir las obras de un reparto de viviendas, la escuela debe ser construida antes de terminar de construir las casas”.

También hay un nuevo parque planeado en la 82 St. y  la 114. “Habrá mucho que ver y qué hacer cuando terminemos de construir la ciudad. Cuando se vive en un pueblo pequeño en el medio de la nada no hay opciones. Mientras más urbana es una zona, mayor diversidad tiene para ofrecer. Las ciudades con un Downtown alegre, activo y vibrante son ciudades saludables en las cuales la gente quiere vivir”.

“Doral al principio era solo un suburbio de Miami-Dade, un área en el oeste con una zona industrial cercana al aeropuerto. Así comenzó todo, junto con el  club de golf que estaba desde los ‘60. Se construyó luego un conjunto de residencias, luego algo de comercios para proveer de servicios a los residentes y de allí en adelante todo comenzó a florecer, tanto que constituir una ciudad comenzó a ser una idea con sentido y propósito, una idea de último momento. Primero llegó la gente y después se fundó la ciudad”, Afirma Kogon.

“Doral es una ciudad definida, con límites, con un sentido de pertenencia incipiente. Cuando alguien entra en Doral, sabe que está aquí y cuando construyamos el Downtown, realmente se va a sentir eso. Doral va a tener éxito y necesita definir su propia identidad que esperamos sea una identidad Americana. La forma en que el plan de crecimiento y desarrollo de la ciudad fue conceptualizado incluye procesos que no son burocráticos sino eficientes, con valores estadounidenses. Las personas ganaran dinero al invertir en Doral porque el valor de las residencias se incrementara y la ciudad ofrecerá todos los servicios necesarios. El resultando de nuestros planes será una ciudad que sigue un modelo y una visión americana que promueve el desarrollo”.

La mejor recompensa para el personal del Departamento de Planificación y Zonificación de la Ciudad de Doral es ver a los pobladores disfrutando su ciudad; no hay mayor elogio que ese para un trabajo de planificación de la ciudad bien hecho. El Sr. Kogon concluye diciendo: “sabemos que estamos haciéndolo bien, porque la gente quiere venir a vivir e invertir aquí. Muchos factores influyen, pero uno de ellos es la buena planificación”.



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