Revision of Doral’s Comprehensive Master Plan is proposed.

Analyze the city zoning holistically and take into account the requirements of a rapidly growing city like Doral, is the idea that gives rise to the need to revise the Comprehensive Master Plan.

Para leer en Español

zoning City of Doral - Master Plan

Edda Pujadas, @ epujadas – .

Doral had the second largest city population growth from 2012 to 2013 in the state of Florida. So it is shown in the figures from the Office of the U.S. Census, according to which Doral’s percentage of residential development is at 4.2 percent .

These figures bulge when adding the substantial increase in commercial and economic activities in Doral, making the 50,213 inhabitants reported in late 2013 reach nearly 150,000 people passing through our city during working hours.

These figures show that Doral is in transformation, developing as a residential, commercial and recreational city. While it is adjusting to the requirements of today’s world, it also needs changes, especially in the area of zoning, allowing for a planned and organized growth in our city.

As such it is considered by those who suggest the revision of Doral’s Comprehensive Master Plan, which depends on Chapter 163 of the Community Planning Act of the Florida Statutes. It refers to growth policies, municipal planning, and land development regulations. It includes an analysis of the city showing which projects are needed to maintain the level of community services and quality of life in Doral.

Julian Perez
Julián Pérez


After more than 30 years of experience in the area, Julián Pérez has spent a little more than two months in front of the Directors of Doral’s Planning and Zoning Department. His position being from the perspective that our city has had a rapid growth in recent years and that this has logically impacted the quality of life of its residents.

“However, there are laws that allow us to control and drive this growth, managing our resources fairly and considering the city as a whole, not as individual areas which is what the Comprehensive Master Plan is based on. The legal figure of Comprehensive Master Plan began to be implemented in various locations in Miami in the ’70s, when the arrival of immigrants stimulated the development of South Florida”, stated Perez.

The Director of Doral’s Planning and Zoning declared that given that we have grown as a city, it is appropriate to review the Comprehensive Master Plan to analyze which projects are really needed and which ones should be allowed for the development that do not jeopardize the quality of life of residents, the provision of public services and the environment .

“The city council, as a government entity, the residents and developers should all see the city as an integral whole , analyzing its needs and requirements without impairing the rights of citizens and understanding that any change to the Comprehensive Master Plan and maps of the city should be governed by the welfare of the community, “Perez said.

Christi Fraga
Christi Fraga


“We cannot impede the development of the city”, with these words the Vice-Mayor Christi Fraga explains the reason that led her to propose a motion to revise the Comprehensive Master Plan for the city, which was unanimously approved by Council members.

Fraga says that there are several requests to change the zoning of some areas of the city, so she considers it appropriate to review the Comprehensive Master Plan. She further notes that there has not been ??any violation of the same, but rather that construction of new projects for Doral are being evaluated.

When referring specifically to the Transal Park Doral Residential project, which is opting to be developed between South of 27th Street and East of 87th Avenue, Fraga said that according to the Comprehensive Master Plan , this zone , despite being categorized as industrial is also an area of ??opportunity (CMU Opprtunity Area), which means that investors can request to change its zoning .

“The developers of this property are applying to allow for a high density residential zoning. The advantage this would bring us as a city is to decrease the industrial land use and therefore our streets would be less susceptible to damage caused by the passing trucks and reduce traffic congestion”, Fraga said.

The Vice – Mayor of Doral adds that according to a study by Kimley Horno and Associates, Inc., changing the zoning from industrial to high density residential would decrease the number of daily morning trips on weekdays by 1600 and by 1895 in the afternoon hours.

According to Fraga, it is important to understand and take into account that builders are the driving force of the development of the city and the community and are also tax payers. Therefore, it is fair to respect their property rights and encourage them to continue to invest in Doral.

While insisting that the zoning modifications that have been raised do not entail any violation to the current Comprehensive Master Plan, Fraga considers a revision necessary to make the changes that the city and its residents require.

Daniel Buigas
Daniel Buigas


Members of Doral Community Coalition, represented by its Executive Director, Daniel Buigas, are asking for the evaluation of Doral’s Comprehensive Master Plan due to concerns regarding zoning and partial amendments which, in his view, are made without following the process outlined for this purpose.

Daniel Buigas expresses his concern when noting that, at present, many projects are being evaluated individually, which undermines the methodology, purpose and integrity of the city’s Comprehensive Master Plan. “Doral residents want the zoning of each area to be respected or re-evaluated, because they are changing the map of the city so much to suit new construction that it seems that we have no map.”

According to Buiga, changes cannot be made without planning because it threatens the quality of life of citizens in matters as basic as traffic. Residents do not want Doral to lose its status as a city, for which it is essential to stick to a plan and not make uncontrolled modifications.

“The current Master Plan is pending review, so we ask council representatives an immediate evaluation of it and to allow us to participate in this process. What we want is not to evaluate projects in isolation, but to analyze the city as a whole and define the needs of Doral for the future. ”

—————– En Español —————–

Para ajustarlo a las nuevas necesidades de nuestra ciudad


Analizar la zonificación de la ciudad de manera integral y tomar en cuenta los requerimientos de una ciudad en pleno crecimiento, como Doral, es la idea bajo la cual surge la necesidad de revisar el Plan Maestro Integral


Por Edda Pujadas,

Doral es la segunda ciudad de mayor crecimiento poblacional del año 2012 al 2013 del estado de la Florida. Así lo señalan las cifras de la Oficina de Censo de Estados Unidos, según las cuales su porcentaje de desarrollo residencial se ubica en un 4,2 por ciento.

Estas cifras se abultan al agregarles el incremento sustancial de las actividades comerciales y económicas dentro de Doral, lo que lleva a que de los 50 mil 213 habitantes reportados a finales del 2013, lleguemos a casi 150 mil personas transitado por nuestra ciudad durante las horas laborales.

Estas cifras evidencian que Doral se está transformando, que se ha desarrollado como ciudad residencial, comercial y recreacional y que se está adecuando a los requerimientos del mundo actual, pero que también necesita cambios, especialmente en materia de zonificación, que permitan el crecimiento organizado y planificado de nuestra localidad.

Así lo consideran quienes sugieren la revisión del Plan Maestro Integral del Doral, el cual depende del capítulo 163 de la Ley de Planificación Comunitaria de los Estatutos de la Florida, referido a las políticas de crecimiento, la planificación municipal y el reglamento de desarrollo de la tierra y comprende un análisis de la ciudad que demuestra cuales son los proyectos que se necesitan para mantener el nivel de servicios comunitarios y la calidad de vida de Doral.


Tras más de 30 años de experiencia en el área, Julián Pérez lleva poco más de dos meses al frente de la Dirección de Planificación y Zonificación de la ciudad de Doral, cargo desde el cual tiene la perspectiva de que nuestra ciudad ha tenido un crecimiento vertiginoso en los últimos años lo cual, lógicamente, ha impactado la calidad de vida de los residentes.

“Sin embargo, existen leyes que nos permiten controlar e impulsar este crecimiento, administrando de manera justa nuestros recursos y tomando en cuenta la ciudad como un todo y no como áreas individuales que es en lo que se basa el Plan Maestro Integral. La figura legal de Plan Maestro Integral se empezó a implementar en diversas localidades de Miami en los años ´70, cuando la llegada de inmigrantes estimuló el desarrollo del sur de la Florida”, indicó Pérez.

Señaló el Director de Planificación y Zonificación de Doral que, en vista de que hemos crecido como ciudad, es conveniente revisar el Plan Maestro Integral para analizar cuáles con los proyectos que realmente se necesitan y cuáles son los que deben permitirse para que el desarrollo no perjudique la calidad de vida de los residentes, la prestación de servicios públicos ni el medio ambiente.

“Tanto la alcaldía como ente gubernamental, como los residentes y los desarrolladores debemos ver la ciudad como un todo integral, analizando las necesidades y requerimientos de la misma y sin menoscabar los derechos ciudadanos y entendiendo que cualquier cambio en el Plan Maestro Integral y en los mapas de la ciudad debe regirse por el bienestar comunitario”, indicó Pérez.


Christi Fraga
Christi Fraga

“No podemos impedir el desarrollo de la ciudad”, con estas palabras la Vice-Alcaldesa Christi Fraga, explica las razones que la llevaron a proponer una moción para revisar el Plan Integral Maestro de la ciudad, la cual fue aprobada por unanimidad por los miembros del Concejo.

Manifiesta Fraga que tienen varias solicitudes para modificar la zonificación de algunas áreas de la ciudad, por lo que ella considera pertinente revisar el Plan Maestro Integral, sin dejar de señalar que, en la actualidad, no se ha hecho ninguna violación al mismo, sino que se ha evaluado la construcción de nuevos proyectos para Doral.

Al referirse concretamente al caso del proyecto Transal Park Doral Residential que opta a desarrollarse entre el sur de la 27 calle y el este de la 87 avenida, Fraga aclaró que, según el Plan Maestro Integral, está zona, a pesar de estar catalogada como industrial, es también un área de oportunidad (CMU Opportunity Area), lo que significa que los inversionistas pueden solicitar el cambio de su zonificación.

“Los desarrolladores de esta propiedad están aplicando para que permitamos una zonificación de alta densidad residencial. La ventaja que esto nos traería como ciudad es que disminuiría el uso industrial de la tierra y por ende, nuestros calles estarían menos expuestas a destrozos causados por el paso de camiones y disminuiría el tráfico”, manifestó Fraga.

Acota la Vice-Alcaldesa de Doral que, de acuerdo a un estudio realizado por Kimley Horno and Associates, Inc., el cambio de esta zonificación de industrial a de alta densidad residencial disminuiría el número de viajes diarios en días de semana en 1600 viajes en las mañanas y 1895 en horas de la tarde.

Para Fraga es importante entender que hay que tomar en cuenta que los constructores son los que impulsan el desarrollo de la ciudad y de la comunidad y también pagan impuestos, por lo que es justo respetarles sus derechos sobre la propiedad y estimularlos a que sigan invirtiendo en Doral.

Aunque insiste que las modificaciones de zonificación que se han planteado no acarrean ninguna violación al Plan Maestro Integral actual, Fraga considera necesaria su revisión para hacer los cambios que la ciudad y sus residentes requieran.


Los miembros de Doral Community Coalition, representados por su director ejecutivo, Daniel Buigas, solicitan la evaluación de Plan Maestro Integral de Doral, debido a su preocupación en materia de zonificación y sobre las enmiendas parciales que, a su juicio, se hacen al Plan Maestro Integral sin seguir el proceso delineado para tal fin.

Daniel Buigas expresa su inquietud al señalar que, en la actualidad, se están evaluando muchos proyectos de manera individual, lo cual socava la metodología, el propósito y la integridad del Plan Maestro Integral de la ciudad. “Los residentes del Doral quieren que se respete o se re-evalue la zonificación de cada área, porque ya están cambiando tanto el mapa de la ciudad para adecuarlo a las nuevas construcciones que pareciera que no tenemos mapa”.

De acuerdo con Buiga, los cambios no se pueden hacer sin planificación porque atenta contra la calidad de vida de los ciudadanos en aspectos tan básicos como el tráfico. Los residentes no quieren que Doral pierda su estatus como ciudad, para lo cual es indispensable ceñirse a un plan y no hacer modificaciones sin control.

“El actual Plan Maestro está pendiente de revisión, por lo cual le solicitamos a los representantes del ayuntamiento una evaluación inmediata del mismo y que se nos permita participar en este proceso, lo que queremos no es evaluar proyectos aisladamente, sino analizar la ciudad como un todo y fijar las necesidades de Doral a futuro”.


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