Florida Proposes Historic Property Tax Reform
The measure, set to appear on the November ballot, could gradually raise the homestead tax exemption for primary residences to $250,000.
By: Edda Pujadas
With the primary objective of drastically reducing what families pay to live in their own homes, the Florida Legislature approved a constitutional amendment that, if supported by voters in the elections, will progressively reduce property taxes.
This proposal, driven by Governor Ron DeSantis, will be voted on in the November elections and needs the support of 60% of voters to become law. It consists, essentially, of a broad constitutional amendment to expand primary residence tax exemptions, known as “Homestead,” and to further regulate how cities and counties can use local property tax revenues.
The legislative package, which consists of the proposed constitutional amendment HJR 1-F and its complementary implementation framework SB 4-F, was approved by both chambers during a special session called by Governor DeSantis. If the law is approved at the ballot box, it will begin to be implemented gradually starting January 1, 2027.
As such, homeowners who use that property as their primary residence will not pay taxes on the first $150,000 of their home’s assessable value starting in 2027. For the year 2028, this discount will rise to $250,000 and will then be adjusted automatically each year according to the increase in the cost of living, ensuring the benefit does not lose its real value over time.
It is important to highlight that taxes specifically destined for public schools are not part of this proposal. Lawmakers decided to leave this portion of taxes untouched to ensure that children’s education continues to have the necessary funding to operate normally.
New residents arriving in the state will also receive financial benefits, but they must complete five years of continuous residence to receive the full exemption, starting their first years with a $50,000 reduction, which is how it currently works.
In the daily economy, this change means significant savings for families in our state. According to recent calculations, the owner of a home valued at $550,000 in Miami-Dade County could save more than $2,200 a year on their annual tax bill. This represents direct relief to the family budget of approximately $185 per month.
To prevent local and municipal governments from shifting the tax burden to small businesses or investors, the amendment also reduces the annual assessment increase limit on non-primary residential and commercial properties (“non-homestead”) from 10% to 5%.
In parallel, the amendment introduces strict guidelines that constitutionally restrict the use of local “ad valorem” revenues to core services defined by the state. These categories cover public safety, education, infrastructure, flood control, debt service, employee retirement obligations, and general municipal administration.
The proposal likewise establishes a long-term framework for the total elimination of property taxes, requiring counties, municipalities, and school districts to follow a uniform procedure to be developed by the Florida Legislature. Independent special districts are also granted the authority to completely eliminate “ad valorem” taxes, subject to voter approval.
The complementary bill, SB 4-F, reinforces this by permanently linking maximum millage rate calculations to the previous year’s rollback rate, meaning that any substantial increase in the tax rate will now require a local supermajority, a unanimous vote, or a public referendum.
Pros and Cons
However, these significant savings for families inevitably mean that cities and counties will receive much less money to operate on a daily basis. Those who support the measure assure that this will force mayors and commissioners to better spend public resources and not waste people’s money.
They argue that the current system financially punishes those who manage to buy a home by charging them high rates that suffocate their economy and prevent families from achieving true long-term financial stability.
On the other hand, a large number of local leaders warn with concern that cities will lose billions of dollars in vital revenue. They explain that this lack of money could directly and quickly affect the most important daily services that the community needs to live peacefully.
They warn that without those funds from tax collection, it will be much harder to maintain the number of police officers on the streets, have fire trucks ready, fix potholes on the roads, and keep public parks in good condition. Likewise, it will be practically impossible to maintain non-essential services, such as activities for children or older adults.
Some financial experts fear that what families save on one hand from their taxes, they will end up paying indirectly through new municipal fees. Many warn that local governments will have to find creative strategies to recover all the money they will stop receiving.
What is certain is that the final decision on this measure will depend on the voters and the way each of them evaluates the benefits and consequences of this historic property tax cut proposal in Florida.
Florida propone histórico cambio al impuesto sobre la propiedad
La medida será sometida a votación en noviembre y podría aumentar gradualmente la exención fiscal para viviendas principales hasta $250,000.
Por: Edda Pujadas
Con el objetivo principal de reducir drásticamente lo que las familias pagan por vivir en sus propias casas, la Legislatura de la Florida aprobó una enmienda constitucional que, de ser respaldada por los votantes en las elecciones, reducirá los impuestos a la propiedad de forma progresiva.
Esta propuesta, impulsada por el gobernador Ron DeSantis, se votará en las elecciones de noviembre y necesita el apoyo del 60% de los electores para convertirse en ley. Consiste, realmente, en una amplia enmienda constitucional para expandir las exenciones de impuestos a la vivienda principal, conocida en inglés como “Homestead”, y regular aún más la forma en que las ciudades y los condados pueden utilizar los ingresos de los impuestos locales a la propiedad.
El paquete legislativo, que consiste en la propuesta de enmienda constitucional HJR 1-F y su marco de implementación complementario SB 4-F, fue aprobado por ambas cámaras durante una sesión especial convocada por el gobernador DeSantis. Si la ley se aprueba en las urnas, comenzará a implementarse de forma gradual a partir del 1 de enero de 2027.
Siendo así, los dueños de casas que utilicen esa propiedad como su residencia principal no pagarán impuestos sobre los primeros $150,000 del valor tasable de su vivienda a partir del año 2027. Para el año 2028, este descuento subirá a $250,000 y luego se ajustará automáticamente cada año, según el aumento del costo de vida, para que el beneficio no pierda su valor real con el tiempo.
Es importante destacar que los tributos destinados específicamente a las escuelas públicas no forman parte de esta propuesta. Los legisladores decidieron dejar intacta esta porción de los impuestos para asegurar que la educación de los niños siga teniendo el dinero necesario para operar normalmente.
Los nuevos residentes que lleguen al estado también tendrán beneficios económicos, pero deberán esperar cinco años de residencia continua para recibir la exención completa, comenzando sus primeros años con una reducción de $50,000, que es la forma en que funciona en la actualidad.
En la economía diaria, este cambio significa un importante ahorro para las familias de nuestro estado. Según cálculos recientes, el dueño de una casa valorada en $550,000 en el condado de Miami-Dade podría ahorrarse más de $2,200 al año en su factura anual de impuestos. Esto representa un alivio directo en el presupuesto familiar de aproximadamente $185 al mes.
Para evitar que los gobiernos locales y municipales transfieran la carga fiscal a las pequeñas empresas o inversionistas, la enmienda también reduce el límite de aumento de tasación anual en propiedades residenciales no principales y comerciales (“non-homestead”, por su denominación en inglés) del 10% al 5%.
Paralelamente, la enmienda introduce pautas estrictas que restringen constitucionalmente el uso de los ingresos locales “ad valorem” a los servicios básicos definidos por el estado. Estas categorías cubren seguridad pública, educación, infraestructura, control de inundaciones, servicio de la deuda, obligaciones de jubilación de empleados y administración municipal general.
La propuesta establece, igualmente, un marco a largo plazo para la eliminación total de los impuestos a la propiedad, requiriendo que los condados, municipios y distritos escolares sigan un procedimiento uniforme que será desarrollado por la Legislatura de la Florida. A los distritos especiales independientes también se les otorga la autoridad para eliminar por completo los impuestos “ad valorem”, sujeto a la aprobación de los votantes.
El proyecto de ley complementario, SB 4-F, refuerza esto al vincular permanentemente los cálculos de la tasa de amillaramiento máximo (millage rate) a la tasa reducida (rollback rate) del año anterior, lo que significa que cualquier aumento sustancial de la tasa impositiva ahora requerirá una súper mayoría local, una votación unánime o un referéndum público.
A favor y en contra
Sin embargo, este importante ahorro para las familias significa obligatoriamente que las ciudades y condados recibirán mucho menos dinero para funcionar a diario. Quienes apoyan la medida aseguran que esto forzará a los alcaldes y comisionados a gastar mejor los recursos públicos y no desperdiciar el dinero de la gente.
Argumentan que el sistema actual castiga financieramente a quienes logran comprar una vivienda, cobrándoles tarifas elevadas que asfixian su economía e impiden que las familias logren una verdadera estabilidad económica a largo plazo.
Por otro lado, una gran cantidad de líderes locales advierten con preocupación que las ciudades perderán miles de millones de dólares en ingresos vitales. Explican que esta falta de dinero podría afectar de manera directa y rápida los servicios diarios más importantes que la comunidad necesita para vivir tranquila.
Alertan que sin esos fondos por el cobro de impuestos, será mucho más difícil mantener la cantidad de policías en las calles, tener los camiones de bomberos listos, arreglar los huecos de las vías y mantener en buen estado los parques públicos. Igualmente, será prácticamente imposible mantener los servicios no esenciales, como las actividades para los niños o adultos mayores.
Algunos expertos financieros temen que lo que las familias se ahorran por un lado en sus impuestos, lo terminen pagando de forma indirecta en nuevos cobros municipales. Muchos advierten que los gobiernos locales tendrán que buscar estrategias creativas para recuperar todo ese dinero que dejarán de percibir.
Lo cierto es que la decisión final sobre esta medida dependerá de los votantes y de la forma en que cada uno de ellos evalúe los beneficios y consecuencias de esta propuesta de recorte histórico del impuesto a la propiedad en Florida.