¿QUÉ PASA CON TU CASA CUANDO FALLECES?

 

Por: Edda Pujadas

 

Si bien cuando compras una casa, no estás precisamente pensando en que pasará con esta propiedad cuando fallezcas, es importante que tengas claro cuáles serán los derechos y obligaciones que tendrán tus herederos sobre este inmueble.

 

En la Florida, el destino de una propiedad tras el fallecimiento de su propietario depende de varios factores, como si existe una hipoteca que aun no se ha terminado de pagar, si la persona dejó un testamento o no, si planificó su herencia mediante un fideicomiso o si la vivienda tiene otros propietarios, además de la persona que muere.

 

Uno de los aspectos más importante es aclarar que la deuda hipotecaria no desaparece con la muerte del dueño de la casa. La hipoteca está vinculada la propiedad, no a la persona. Esto significa que, si la vivienda tiene un préstamo pendiente, ese compromiso financiero pasa a ser una obligación directa sobre la casa.

 

Si los herederos desean conservar la propiedad, deberán continuar realizando los pagos mensuales de la hipoteca o negociar con el banco una posible asunción de la deuda o un refinanciamiento de ese préstamo. Si los herederos sencillamente dejan de pagar las mensualidades el préstamo, el banco tiene derecho a iniciar una ejecución hipotecaria tal como lo haría si la persona que adquirió el financiamiento estuviese con vida.

 

Existen diversos escenarios para la nueva titularidad de la propiedad. Por ejemplo, si el fallecido dejó un testamento, el proceso de transferencia de la vivienda sigue un camino legal específico. El testamento deberá validarse a través del proceso de sucesión que incluye una supervisión judicial que se encarga de verificar la autenticidad del documento y de ejecutar las instrucciones allí contenidas.

 

El tribunal designará a un representante personal, quien se encargará de inventariar todos los bienes, pagar las deudas pendientes y distribuir los activos, incluida la casa, según lo estipulado en el testamento. La ventaja principal de tener un testamento es que permite que el difunto exprese claramente a quién quiere dejar su propiedad.  Sin embargo, el proceso de sucesión en la Florida puede ser un proceso largo y costoso.

 

En el caso de que la persona fallezca sin testamento, la situación cambia totalmente. Como no hay instrucciones escritas, la propiedad del inmueble se distribuye de acuerdo a las leyes de sucesión de la Florida, por lo que el tribunal decidirá quiénes son los herederos legales, siguiendo un orden de prioridad que favorece primero al cónyuge sobreviviente y luego a los hijos. Si no hay cónyuge ni hijos, la propiedad podría pasar a padres, hermanos u otros familiares más lejanos.

 

En casos extremadamente raros, si no se encuentra ningún heredero, el estado de Florida podría quedarse con la propiedad. Al igual que cuando hay testamento, este proceso también requiere pasar por la sucesión, lo que implica gastos legales y administrativos, extensos tiempos de procesamiento y falta de privacidad.

 

Los herederos que reciben una vivienda a través de un proceso de sucesión tienen varias obligaciones legales y financiera. Además de asumir el mantenimiento de la propiedad, deben decidir si desean conservarla, alquilarla, venderla o, en casos donde no puedan o no quieran asumir la deuda hipotecaria, permitir que el banco la tome en ejecución.

 

¿QUE PUEDO HACER?

 

Existen formas legales para evitar un proceso de sucesión. Una de las más populares es la creación de un fideicomiso revocable en vida, también conocido en inglés como “Living Trust”. Bajo esta figura, transfieres el título de tu casa a un fideicomiso que controlas tú mismo, es decir, mientras estés vivo, puedes hacer lo que quieras con la propiedad y cuando falleces, la casa pasa directamente a tus herederos, sin necesidad de un proceso legal.

 

El fideicomiso es ideal para familias con varios inmuebles que quieren mantener privacidad sobre sus bienes y tener control sobre los aspectos sucesorales. En Florida, esta es una de las formas más efectivas para evitar los procesos de sucesión y proteger los activos familiares, bajo una misma estructura.

 

Otra alternativa de titularidad es la llamada “Lady Bird”, una modalidad de escritura que permite que el propietario conserve todos sus derechos sobre la propiedad mientras vive, pero que establece beneficiarios automáticos al momento de su fallecimiento. Como dueño, no pierdes control en vida del inmueble y tampoco necesitas un testamento para que pase a tus herederos.

 

Esta herramienta es muy utilizada en Florida por su bajo costo y facilidad de implementación, lo que es importante tener claro que no puede usarse para propiedades que estén o vayan a estar a nombre de una empresa. La estructura de “Lady Bird” se basa en un derecho personal que solo puede aplicarse a individuos, así que no es una figura que las LLCs, corporaciones o trusts puedan utilizar directamente para transferir bienes.

 

Existe una alternativa similar al “Lady Bird” que es una escritura de usufructo vitalicio (Life estate Deed, por su nombre en inglés), pero que tiene menos flexibilidad. Aunque te permite vivir en la casa hasta tu fallecimiento, no puedes venderla ni tomar decisiones importantes sin el consentimiento de los herederos.

 

También existe la posibilidad de establecer una copropiedad con derecho de supervivencia. Esto significa que, si dos personas son dueñas conjuntas de una casa y una de ellas fallece, la propiedad pasa automáticamente a manos del sobreviviente sin necesidad de pasar por el proceso de sucesión.

 

Este tipo de copropiedad es la más común entre matrimonios bajo la figura legal de “Tenancy by the Entirety”, donde la casa no pertenece a cada cónyuge individualmente, sino al matrimonio como una sola unidad. Otra variante es la “Joint Tenancy with Right of Survivorship”, que también permite evitar el proceso judicial, pero puede incluir a personas que no sean cónyuges.

 

Es importante señalar que designar beneficiarios directos, como ocurre con las cuentas bancarias o las pólizas de seguro de vida, no siempre es posible cuando se trata de inmuebles, a menos que se utilicen estructuras legales como las mencionadas anteriormente.

 

La mejor estrategia para evitar complicaciones a tus herederos es consultar con un abogado de Real Estate, ya que, sin la adecuada titularidad, tus herederos deberán enfrentar un proceso judicial que puede ser largo y costoso. Con las herramientas legales correctas, es posible evitar la sucesión, reducir el impacto financiero y asegurar una transición más sencilla para tus seres queridos.