SANCTUARY AT DORAL WILL KEEP ITS RESIDENTIAL DENSITY.

Given its possible impact on traffic
SANCTUARY AT DORAL WILL KEEP ITS RESIDENTIAL DENSITY

doral

The project, located on the South side of 41st street between 94th and 95th avenues, to be developed by Shoma Group in 7.3 acres, was aspiring to increase its density in 30%

Edda Pujadas, @epujadas

Para leer en Español

Even when the Sanctuary at Doral project complies with the requirements established by the Workforce Housing Program (WHP), the City of Doral Council denied the request to increase the residential density, taking into consideration mainly the impact on traffic that this area will get.

During a recent session of the City Council, Councilman Pete Cabrera and Councilwoman Sandra Ruiz supported the request to increase the density on Sanctuary at Doral by 30%, but Mayor Luigi Boria, Vice Mayor Christi Fraga and Councilwoman Ana Maria Rodriguez, rejected it, for this reason the request was denied.

Sanctuary at Doral sits on 7.3 acres, it is located on the side South of 41st street between 94th and 95th avenues, it is being developed by Shoma Group and they were requesting a bonus increase of 30% basing this request in the Workforce Housing Project, through which a portion of the units build would be targeted to people that could access this preferential housing plan.

The purpose of the Workforce Housing Program is to offer housing at prices that are affordable for workers such as teachers, firemen and police officers, among others, and that as of today work in the City of Doral, but that they currently live in areas far from the city and have to commute in and out on a daily basis, affecting traffic during working hours.

The ordinance that rules this program, defines a density bonus for WHDB that can get up to an additional 30% of the residential units that will be built in properties defined for mix use, so the incorporation of workforce units gets incentivized so workers can have the opportunity to buy.

Roughly, the conditions for a new development to receive this WHDB bonus are that the prices of the houses are affordable for workers that earn between 65% and 140% of the median income of the area, in Doral this income is between $31,265 and $61,340 annually; that the rent and sale prices are controlled for 20 years; that the units under this pricing are built within the same development, with similar quality to the ones under market price and distributed along the whole project and that these units are the main dwelling of their owners.

The residential component of Sanctuary at Doral is 19 units per acre (this is the maximum density allowed by the change from residential to mix use) the developer Shoma Group wanted to get the approval of this density bonus and therefore obtain an approval to build 25 units per acre in this development.
The project had also committed to comply with the standards for Creative Excellence of the City of Doral and in this case, the requested increase was for 32.5 units per acre for a total of 237 units, from which 200 would be market price units and a minimum of 37 would be housing for workers.

Sanctuary at Doral also considers 30 thousand square feet for commercial use fronting Doral Boulevard, two parking lots with a height of five to six stories height, an equipment building and four residential buildings of four to six flights in high. The project also contains several outdoor facilities that include green areas, a pool, a dog park, a football field, a playground, bicycle and pedestrian paths…

As it might be recalled, initially this area was zoned to hold 300 offices, which would have increased traffic considerably during work hours in this area, for which the change in zoning from residential to mixed use achieves that the impact on traffic decreases, nevertheless the increase in the number of residential units to be build was considered not prudent by the majority of the members of the City of Doral Council.

OPINION OF CITY COUNCIL

Mayor Luigi Boria who rejected this density increase explained that his decision was due to the fact that he believes that it would have impacted negatively the traffic in the area, which is one of the most crowded of the city. “I really believe that 19 units per acre are already enough. We have to recognize that the change in zoning was good and now instead of building offices that generate more traffic due to the amount of people coming to work during working hours, we will have residential units, but to increase the density would have complicated traffic. The truth is that my only comment is in regards to traffic and space,” added Boria.

Councilman Pete Cabrera, who voted in favor of the increase in unit density for the residential project Sanctuary at Doral, preferred not to provide additional comments to the ones he expressed during Council meeting and indicated that he always tries to take his decisions based on his experience, observations and knowledge.

Vice Mayor Christi Fraga, who also opposed the increase in density considers that even when the WHP is an interesting idea, she did not supported it when it was first proposed to City Council given that she believes that there are still several sides of it that require review, for example its validity before Federal Law.

Fraga considers the issue of affordability to buy a house for young professionals and middle class very important, but she believes that in the case of Doral in particular, the implications associated to density bonus requires detailed analysis. “Doral does not requires to incentivize high density developments because this does not help with our traffic problem.”

Councilwoman Ana Maria Rodriguez did not supported either the increase in density because she considers that Sanctuary at Doral is located in one of the most crowded areas of our city. “I had not supported the project initially, I can’t support this increase in density now.”

Rodriguez clarified that she has always supported the WHP given that she considers it an alternative for the people that work in Doral but can not afford to pay for a house here, nevertheless, “Doral Boulevard” is not an area that we can use for this purpose given the high volume of traffic that it presents and obviously his would have worsen it.”

At the closing of this edition, we have not been able to contact Councilwoman Sandra Ruiz to get her opinion, but during the City Council session she was in favor of this increase in residential density for Sanctuary at Doral, due to the reasons that she expressed at that time.

 

————— En Español ————–

En virtud de su posible impacto en el tráfico

SANCTUARY AT DORAL MANTENDRA SU DENSIDAD HABITACIONAL

 doral

El proyecto, desarrollado por Shoma Group en 7.3 acres y ubicado al lado sur de 41 calle entre las avenidas 94 y 95, aspiraba incrementar su densidad habitacional en un 30%

 

Edda Pujadas, @epujadas

A pesar de que el proyecto Sanctuary at Doral cumple con los requisitos exigidos por el Programa de Viviendas para Trabajadores (Workforce Housing Program, por su denominación en inglés), el Concejo de la Ciudad de Doral rechazó la solicitud de incrementar su densidad habitacional, tomando en consideración, principalmente, su impacto en el desplazamiento vehicular de la zona.

Durante una sesión del Concejo Municipal, los concejales Pete Cabrera y Sandra Ruíz apoyaron la solicitud de incrementar en un 30% la densidad habitacional de Sanctuary at Doral, sin embargo, el alcalde Luigi Boria, la vice-alcaldesa Christi Fraga y la concejal Ana María Rodríguez, la rechazaron, por lo que fue denegada.

Sanctuary at Doral está compuesto por 7.3 acres, ubicados al lado sur de la 41 calle entre las avenidas 94 y 95 de Doral, es desarrollado por Shoma Group y estaba solicitando esta bonificación del 30%, basándose en el Programa de Viviendas para Trabajadores, a través del cual destinarían una porción de sus unidades a quienes pudieran acceder a este plan de viviendas preferencial.

El Programa de Viviendas Para Trabajadores tiene como objetivo ofrecer viviendas a precios asequibles para trabajadores tales como maestros, bomberos y policías, entre otros, que actualmente cumplen sus funciones en la ciudad de Doral, pero viven en zonas alejadas y deben entrar y salir diariamente de la ciudad, afectando el tráfico en horas laborales.

La ordenanza que rige este programa define un bono de densidad por viviendas para trabajadores (WHDB, por sus siglas en inglés) que puede llegar a ser de un 30% adicional de las unidades habitacionales construidas en propiedades definidas como de uso mixto para, de esta forma, incentivar la inclusión de viviendas que estos trabajadores tengan la oportunidad de comprar.

A grandes rasgos, las condiciones para que un nuevo desarrollo pueda recibir el WHDB son que los precios de las casas deben ser asequibles para trabajadores que ganen entre el 65% y el 140% de la media de ingresos del área, que en Doral está entre $31,265 y $61,340 dólares anuales, que los precios de alquiler y venta estén regulados por 20 años; que las unidades de precios asequibles deben estar construidas dentro del mismo desarrollo, con calidad similar a las de precio de mercado y distribuidas por todo el proyecto y que estas unidades sean la vivienda principal de sus propietarios.

El componente residencial de Sanctuary at Doral asciende a 19 unidades por acre (que es la densidad máxima concedida bajo el cambio zonificación a comunitaria de uso mixto) y el desarrollador Shoma Group aspiraba que le fuese aprobado este bono de densidad de viviendas y así obtener la aprobación para construir 25 unidades por acre en este conjunto.

El proyecto también se había comprometido a cumplir con los estándares de Excelencia Creativa de la Ciudad de Doral y de ser así, el aumento solicitado era de 32,5 unidades por acre para un total de 237 unidades, de las cuales 200 podrían ser unidades a precio de mercado y un mínimo de 37 deberían ser viviendas para trabajadores.

Sanctuary at Doral también contiene 30 mil pies cuadrados de usos comerciales con vista a Doral Boulevard, dos estacionamientos de cinco a seis pisos de altura, un edificio de equipamiento y cuatro edificios residenciales de cuatro a seis pisos de alto. El proyecto también tiene una serie de instalaciones al aire libre que incluyen áreas verdes, piscina, parque para perros, campo de fútbol, juegos infantiles, caminerias de bicicletas y peatonales.

Como se recordará, inicialmente, está área estaba zonificada para la construcción de 300 oficinas, lo que iba a incrementar sustancialmente le tráfico en horas laborales en esa área, por lo que el cambio de zonificación a comunitaria de uso mixto, logra que el impacto en el desplazamiento vehicular sea mucho menor, sin embargo, aumentar el número de viviendas a construir no fue considerado prudente por la mayoría de los miembros del Concejo de la Ciudad de Doral.

OPINIONES DEL CONCEJO MUNICIPAL

El alcalde Luigi Boria, quien no aprobó este incremento de densidad, explicó que su decisión se debió a que considera que esto afectaría negativamente el tráfico en la zona, la cual es una de las más concurridas de la ciudad. “Realmente, creó que ya son suficientes las 19 unidades por acre.”

“Hay que reconocer que es mucho mejor que la zonificación haya sido cambiada y ahora, en lugar de construirse las oficinas que generan mucho más tráfico por el número de personas que trabajan y acuden a ellas en horas laborales, se vayan a edificar unidades residenciales, sin embargo, creo que aumentar la densidad complicaría el tráfico. La verdad es que mi única observación es en cuanto al tráfico y el espacio”, añadió Boria.

El concejal Pete Cabrera, quien dio su voto a favor del incremento de densidad habitacional en el proyecto residencial Sanctuary at Doral, prefirió no emitir comentarios adicionales a los que expresó en la sesión del Concejo Municipal y señaló que siempre trataba de tomar sus decisiones basándose en su experiencia, observaciones y conocimientos.

La vice-alcaldesa de Doral, Christi Fraga, también se manifestó en contra de permitir este aumento de densidad, pues considera que, si bien que el Programa de Viviendas Para Trabajadores es una idea interesante, no la apoyó cuando se propuso por primera vez al Consejo Municipal ya que piensa que hay muchos aspectos del mismo que deben revisarse, como por ejemplo, su validez frente a leyes federales.

Fraga considera muy importante abordar el tema de la asequibilidad a un hogar para jóvenes profesionales y de clase media, sin embargo, siente que, para Doral, en particular, hay que analizar detalladamente las implicaciones vinculadas con los bonos de densidad. “Doral no necesita incentivar el desarrollo de alta densidad, pues esto no ayuda a aliviar nuestros problemas de tráfico.”

La concejal Ana María Rodríguez, por su parte, tampoco apoyó este aumento de densidad, pues considera que Sanctuary at Doral está ubicado en una de las zonas más congestionadas a nivel de tráfico de la ciudad. “Yo, inicialmente, no había aprobado el proyecto, menos puedo ahora, estar de acuerdo con un aumento de densidad”.

Rodríguez aclaró que siempre ha apoyado el Programa de Viviendas Para Trabajadores al considerarlo como una alternativa para aquellas personas que trabajan en Doral pero no pueden pagar una vivienda aquí, sin embargo, “Doral Boulevard es un área que no podemos destinar para este fin, por el alto nivel de desplazamiento vehicular que presenta y obviamente, esto lo empeoraría”.

Al cierre de esta edición, no hemos logrado contactar a la concejal Sandra Ruíz para obtener sus opiniones al respecto, sin embargo, en la sesión del Concejo Municipal se manifestó estar a favor del incremento de densidad poblacional en Sanctuary at Doral, debido a las razones que expresó en ese momento.

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Send this to a friend