Deben reformarse las leyes de Condominios y Asociaciones

 

 

Buscar cambios que se reflejen en el buen mantenimiento de las comunidades y en la adecuada administración de los fondos es el objetivo principal de los cambios propuestos.

 

Edda Pujadas

 

Preparación académica para los directivos de las asociaciones, mantenimiento de fondos de reservas, transparencia administrativa para un buen uso de los recursos, prevenir fraudes y evitar abusos de poder son los puntos claves de esta reforma a las leyes de condominio y asociaciones vecinales. 

La Senadora Ana María Rodríguez, representante del Distrito 39, es una de las principales impulsoras de algunas de estas reformas. Rodríguez quien ha estado involucrada con el sector inmobiliario y de asociaciones de condominio por más de 11 años, señala que colapso mortal del condominio de Surfside ha puesto el ojo en este tema.

“La propuesta de reforma que estoy presentando se basa en tres aspectos primordiales, siendo el primero de ellos, la educación obligatoria para los miembros de las juntas directivas de los condominios y asociaciones. Ellos son las personas que determinaran prioridades, aprobaran presupuestos y gestionaran los edificios y las comunidades, por lo que deben estar preparados para ello”.

Rodríguez considera que los directivos de las asociaciones y condominios deberían tener una instrucción como Manager de Asociación de Condominio (CAM, por sus siglas en inglés) que los prepararía para sus responsabilidades gerenciales, financieras y legales. Si este cambio es aprobado, Florida sería el primer y único estado en requerir que los miembros de la junta directiva se eduquen.

El segundo aspecto destacado por Rodríguez es la creación de una base de datos en el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR, por sus siglas en inglés) donde este absolutamente toda la información de las asociaciones y condominios, incluyendo quiénes son los miembros de las juntas directivas; los documentos, reglas y regulaciones de las comunidades; los presupuestos aprobados y la existencia o no de cuotas especiales. “Toda esto de ser de acceso público”.

La transparencia financiera y evitar que sean cometidos fraudes es otra de las prioridades de la Senadora Ana María Rodríguez, por lo que el tercer aspecto fundamental de su propuesta es lograr que el DBPR tengan poder mayor sobre las asociaciones y condominios y pueda hacer cumplir las leyes.

El DBPR es un organismo netamente administrativo y es la agencia encargada de otorgar licencias y regular negocios y profesionales en el estado de Florida. “Lo ideal es que el DBPR (inicialmente en los condados de Miami-Dade, Broward y Monroe)  pueda investigar casos, imponer sanciones y multas y tener el poder para que las leyes sean respetadas”.

 

¿RESERVAS OBLIGATORIAS?

Si bien, la posibilidad de que las comunidades de vecinos y condominios tengan reservas obligatorias no es una de las propuestas de la Senadora Rodríguez, es otro de los temas que está analizándose como parte de las reformas en estudio y es uno de los genera mayores controversias porque inciden directamente en las finanzas de cada propietario, así como en la toma de decisiones de nuevos compradores.

La verdad es que, todos los edificios se deterioran con el tiempo, por lo que las asociaciones deben reservar fondos de manera continua para mitigar y remediar cualquier elemento estructural que requiera atención. Las juntas directivas de condominios deberían mantener informados al resto de los propietarios de las necesidades estructurales y de seguridad humana y darle prioridad sobre las renovaciones estéticas.

Si esto requiere incremento en las tarifas de mantenimiento mensuales o la imposición de cuotas especiales en el transcurso de varios años, dichos ajustes deben considerarse necesarios para que las propiedades no pierdan valor  y mantener seguros a los residentes, sin embargo, esto nos fácil de asumir por quienes deben pagar estos aumentos.

Son muy pocos los residentes que asisten a las reuniones de condominio y cuando se somete a aprobación algún incremento de mensual o asignación de cuotas especiales, se generan grandes conflictos financieros con los que es sumamente difícil lidiar porque nadie quiere pagar más.

La idea de esta reforma es hace entender a los propietarios la importancia de ahorrar dinero para las futuras reparaciones y mantenimiento de los edificios y comunidades en general. La idea es ir incrementando paulatinamente, tratando de llevar las reservas al 3% del presupuesto anual para irlas subiendo hasta llegar al 10%, lo que genera, igualmente, estabilidad financiera y mejores opciones para obtener un buen seguro.

Hoy en día, la industria de seguros está cada vez menos dispuesta a suscribir pólizas para condominios y asociaciones con primas asequibles y deducibles razonables, pues son considerados clientes de alto riesgo. Entonces, para mantener los costos de las primas lo más bajos posible, muchas juntas directivas optan por seguros con coberturas bajas y deducibles altos. Cualquier exceso de costos se convierte en obligación de los propietarios.

Un fondo de reserva está diseñado para financiar el mantenimiento, la reparación y el reemplazo de los componentes principales de un conjunto, debido al desgaste normal. Mantener los condominios y comunidades en buen estado permitiría la obtención de mejores y más económicas pólizas de seguro.

Muchos propietarios se oponen a los fondos de reserva, pero no solo por cuestiones de asequibilidad. La mayoría de los dueños de casas y condominios, simplemente, no confían en sus juntas directiva para salvaguardar los fondos de reserva y temen que gasten su dinero colectivo en proyectos futuros que no sean realmente importantes.

En este aspecto, toman relevancia las propuestas de la Senadora Rodríguez, pues la mejor manera de generar confianza entre los propietarios es eliminar los posibles conflictos de intereses en la administración de las comunidades, logrando que todos los registros sean públicos y controlados por el DBPR.

 

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