Deben reformarse las leyes de Condominios y Asociaciones
Buscar cambios que se reflejen en el buen mantenimiento de las comunidades y en la adecuada administración de los fondos es el objetivo principal de los cambios propuestos.
Edda Pujadas
Preparación académica para los directivos de las asociaciones, mantenimiento de fondos de reservas, transparencia administrativa para un buen uso de los recursos, prevenir fraudes y evitar abusos de poder son los puntos claves de esta reforma a las leyes de condominio y asociaciones vecinales.
La Senadora Ana María Rodríguez, representante del Distrito 39, es una de las principales impulsoras de algunas de estas reformas. Rodríguez quien ha estado involucrada con el sector inmobiliario y de asociaciones de condominio por más de 11 años, señala que colapso mortal del condominio de Surfside ha puesto el ojo en este tema.
“La propuesta de reforma que estoy presentando se basa en tres aspectos primordiales, siendo el primero de ellos, la educación obligatoria para los miembros de las juntas directivas de los condominios y asociaciones. Ellos son las personas que determinaran prioridades, aprobaran presupuestos y gestionaran los edificios y las comunidades, por lo que deben estar preparados para ello”.
Rodríguez considera que los directivos de las asociaciones y condominios deberían tener una instrucción como Manager de Asociación de Condominio (CAM, por sus siglas en inglés) que los prepararía para sus responsabilidades gerenciales, financieras y legales. Si este cambio es aprobado, Florida sería el primer y único estado en requerir que los miembros de la junta directiva se eduquen.
El segundo aspecto destacado por Rodríguez es la creación de una base de datos en el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR, por sus siglas en inglés) donde este absolutamente toda la información de las asociaciones y condominios, incluyendo quiénes son los miembros de las juntas directivas; los documentos, reglas y regulaciones de las comunidades; los presupuestos aprobados y la existencia o no de cuotas especiales. “Toda esto de ser de acceso público”.
La transparencia financiera y evitar que sean cometidos fraudes es otra de las prioridades de la Senadora Ana María Rodríguez, por lo que el tercer aspecto fundamental de su propuesta es lograr que el DBPR tengan poder mayor sobre las asociaciones y condominios y pueda hacer cumplir las leyes.
El DBPR es un organismo netamente administrativo y es la agencia encargada de otorgar licencias y regular negocios y profesionales en el estado de Florida. “Lo ideal es que el DBPR (inicialmente en los condados de Miami-Dade, Broward y Monroe) pueda investigar casos, imponer sanciones y multas y tener el poder para que las leyes sean respetadas”.
¿RESERVAS OBLIGATORIAS?
Si bien, la posibilidad de que las comunidades de vecinos y condominios tengan reservas obligatorias no es una de las propuestas de la Senadora Rodríguez, es otro de los temas que está analizándose como parte de las reformas en estudio y es uno de los genera mayores controversias porque inciden directamente en las finanzas de cada propietario, así como en la toma de decisiones de nuevos compradores.
La verdad es que, todos los edificios se deterioran con el tiempo, por lo que las asociaciones deben reservar fondos de manera continua para mitigar y remediar cualquier elemento estructural que requiera atención. Las juntas directivas de condominios deberían mantener informados al resto de los propietarios de las necesidades estructurales y de seguridad humana y darle prioridad sobre las renovaciones estéticas.
Si esto requiere incremento en las tarifas de mantenimiento mensuales o la imposición de cuotas especiales en el transcurso de varios años, dichos ajustes deben considerarse necesarios para que las propiedades no pierdan valor y mantener seguros a los residentes, sin embargo, esto nos fácil de asumir por quienes deben pagar estos aumentos.
Son muy pocos los residentes que asisten a las reuniones de condominio y cuando se somete a aprobación algún incremento de mensual o asignación de cuotas especiales, se generan grandes conflictos financieros con los que es sumamente difícil lidiar porque nadie quiere pagar más.
La idea de esta reforma es hace entender a los propietarios la importancia de ahorrar dinero para las futuras reparaciones y mantenimiento de los edificios y comunidades en general. La idea es ir incrementando paulatinamente, tratando de llevar las reservas al 3% del presupuesto anual para irlas subiendo hasta llegar al 10%, lo que genera, igualmente, estabilidad financiera y mejores opciones para obtener un buen seguro.
Hoy en día, la industria de seguros está cada vez menos dispuesta a suscribir pólizas para condominios y asociaciones con primas asequibles y deducibles razonables, pues son considerados clientes de alto riesgo. Entonces, para mantener los costos de las primas lo más bajos posible, muchas juntas directivas optan por seguros con coberturas bajas y deducibles altos. Cualquier exceso de costos se convierte en obligación de los propietarios.
Un fondo de reserva está diseñado para financiar el mantenimiento, la reparación y el reemplazo de los componentes principales de un conjunto, debido al desgaste normal. Mantener los condominios y comunidades en buen estado permitiría la obtención de mejores y más económicas pólizas de seguro.
Muchos propietarios se oponen a los fondos de reserva, pero no solo por cuestiones de asequibilidad. La mayoría de los dueños de casas y condominios, simplemente, no confían en sus juntas directiva para salvaguardar los fondos de reserva y temen que gasten su dinero colectivo en proyectos futuros que no sean realmente importantes.
En este aspecto, toman relevancia las propuestas de la Senadora Rodríguez, pues la mejor manera de generar confianza entre los propietarios es eliminar los posibles conflictos de intereses en la administración de las comunidades, logrando que todos los registros sean públicos y controlados por el DBPR.
I agree with the need to modify statutes 718, since then these statutes are designed with the sole purpose and need to contact a lawyer to exercise the rights that assist the owners. New rules must be developed and the excessive power wielded by boards within associations must be avoided. We should start by imposing by law that all owners have the obligation to occupy a position on the board for a period of twelve months, without exception. This would avoid the infinite permanence of some boards.
porque la asociación de mi condominio nos puso un seguro anual de 1500 dólar más el pago de mantenimiento de. Asociación que son 270 dólar mensual
Es muy importante que todos tengan conocimiento de esta situación, porque los que nk van a las reuniones no saben en realidad lo que sucede con lis gastos de la asociación, muchas personas no entienden lo que está pasando. Para cortar un árbol, para hacer una reparación, lj a más simple los gastos son increíblemente tan altos , que nadie con un salario puede mantener esta demanda de dinero, por parte de la asociación, si van a arreglar un techo cuesta más que pintar un condominio, será verdad este gasto, quien controla eso ,de que forma uno sabe lacrwaludad del gasto si cuando un presidente decide contratar a alguien lo hace a su firma sin el consentimiento de quienes pagamos que somos todos, no son cinco personas que puedan decidir por 300, deben reunirse para discutir a quie van a contratar y quien es , porque seguiremos en lo mismo dando la vuelta en el mismo lugar .en mu asociación nk habían luces y ahora parece un campo de pelota , no es necesario tanta luz, con que se vea bien todo is ok, los excesos lus pagan lus dueños, nadie más, las medidas esran muy pir encima del poder pagar lo que es tree an pudiendo y le echan la culpa al seguro ,que lk que ll subio nk es tanto como lo pintan, es darle el trabajo de reoa reparación a la persona amiga o la más interesada para hacer un negocio y una persona con un salario básico para vivir imposible pagar esos antojitos. H luego ok el que lleva años de presidente ni quiere soltar el cargo y me pregunto porque? Cual es la razón. Pienso que deben estar nas am pendiente de que van hacer para controlar los gastos, auditorias que muchas asociaciones no tienen dinero para pagar., o tendremos que vender nuestras propiedades y irnos a vivir a un carro, porque ni queda otra cosa.
Vivo en 5530 W 26th Ct, Hialeah FL 33016 vista alegre ,pedí los estados de cuentas del banco y las facturas,me dicen que tengo que pagar por las copias y por mail me mandaron algunos documentos del banco y encontramos el cheque 609 girado a home health,dicha compañía es del presidente del board Severino Sanchez creemos que está fuera de código,queremos hablar con un representante de ustedes,mi número es (305) 776-3663 hay muchas irregularidades y no hay comunicación con los propietarios por favor necesitamos su ayuda urgente, gracias.
He tenido la oportunidad de recientemente incorporarme al board de mi condominum. Cuando se mira a simple vista los budgets es evidente que hay precios inflados y contratas arregladas. El problema es que no hay forma de combatir eso, porque pagar un abogado no es una opcion para un bolsillo de un simple paisano y si te opones el condominum toma represalias y te sale al final mas caro el caldo q los huevos.
Marina Real condominium #5, Tamiami trail Miami. Obvio nos toca pagar el doble en la associacion porque los seguros no cesan de Subir, y hacen una projeccion cada año del costo del seguro y no sabemos exactamente la diferencia entre un año y el otro del costo igual nos toca pagar.. ademas que tambien estamos en un complejo donde nos incluye otra associacion que da derecho al uso de la piscina etc. y si hacen una demanda ellos , pues nosotros tenemos que pagar extra por esos reclamos hasta que lleguen a un acuerdo. Desde el 2019 hay un reclamo al seguro por filtraciones en el techo desde el ultimo huracan e igual ahi ha quedado pendiente aun , y tuve filtracion en la propiedad y las paredes en el interior cojieron humedad y todo sigue igual.. voy a las reuniones y solo el para firmar porque haces algun reclamo y te dicen que si que te van ayudar y estamos en el 2024 y nada ha pasado.. Este año nos toca la inspeccion de los techos y me imagino ya lo que se aproxima.. Dios nos ayude .